Contrats de location, Crédit-bail agricole


Fiche technique - ISSN 1198-7138  -  Imprimeur de la Reine pour l'Ontario
Agdex : 831/812
Date de publication : 06/2014
Commande no. 13-060
Dernière révision : 06/2014
Situation : En remplacement de la fiche technique 01-004 du MAAARO, portant le même titre
Rédacteur : Le personnel de l'Unité de gestion des entreprises du MAAARO

Table de matières

Introduction

Section 1. Contrats de Location

Section 2. Incidences Fiscales de la Location de Terres

Section 3. Éléments d'Un Contrat de Location

Section 4. Éléments de Base de la Location de Materiel Agricole

Introduction

Le recours au crédit-bail est désormais une méthode courante d'acquisition du matériel agricole. Cette popularité est en partie attribuable au coût croissant de ce matériel, dont l'achat implique des déboursés considérables. Aujourd'hui, les producteurs acceptent aussi plus volontiers l'idée de gérer et d'utiliser un élément d'actif dont ils ne sont cependant pas propriétaires. La présente fiche technique vise à les aider à comprendre et à évaluer les modalités propres aux contrats de crédit-bail et aux contrats d'achat pour l'acquisition de leur matériel agricole.

Section 1. Contrats de Location

La dimension humaine d'un bon contrat

Toute forme d'entente commerciale exige une bonne dose de confiance et de respect entre les parties. Il en va de même de la location des terres. Un bon contrat de location doit convenir à la fois au propriétaire et au locataire et les modalités ne doivent pas se limiter au prix. La compatibilité entre le propriétaire et le locataire ainsi que le caractère équitable du contrat de location sont des aspects importants à considérer.

Éléments d'un bon contrat de location

Compatibilité - Pouvez-vous vous entendre et discuter de vos différends? __ oui __ non

Honnêteté - Avez-vous confiance en l'autre partie? Avez-vous déjà eu des relations d'affaires ensemble? __ oui __ non

Clarté - Les obligations de chaque partie sont-elles clairement définies dans le contrat écrit? __ oui __ non

Conditions équitables - Les deux parties sont-elles satisfaites des modalités du contrat? __ oui __ non

Conditions variables - Pouvez-vous modifier le contrat de location si des changements surviennent? __ oui __ non

Pertinence - Le contrat convient-il aux cultures et favorise-t-il de bonnes pratiques culturales? __ oui __ non

Avantages et inconvénients de la location à des fins agricoles

Tous les accords de location ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Avantages

Faibles dépenses en immobilisations

  • Les dépenses en immobilisations sont partagées entre le propriétaire et le locataire.
  • Le propriétaire fournit les terres et les bâtiments et peut assumer une partie des dépenses d'exploitation.
  • Le locataire fournit la main-d'œuvre et la machinerie et assume généralement la plus grande partie des dépenses d'exploitation.
  • Le locataire peut exploiter une plus grande entreprise agricole avec des dépenses en immobilisations moindres.
  • Puisqu'elle est une solution de rechange à la propriété, la location est véritablement un moyen de " financer " un bien-fonds.

Rendement financier accru

  • Quand les fonds sont limités, il est souvent plus rentable de les consacrer aux semences, aux engrais, aux produits chimiques et à la machinerie qu'à l'achat de terres.
  • Investir dans l'achat d'une terre le peu de fonds disponibles peut réduire considérablement le capital d'exploitation et nuire au rendement de l'entreprise agricole.

Apprentissage de l'exploitation agricole

  • En louant, le débutant peut acquérir l'expérience nécessaire en gestion financière de l'entreprise agricole avant d'investir à long terme dans l'achat d'une terre.
  • L'exploitant peut en apprendre plus sur l'exploitation agricole dans un certain secteur, tout en gardant sa liberté de changer d'exploitation agricole ou de quitter ce secteur d'activité.
  • La location permet à un agriculteur sans expérience de bénéficier de l'aide d'un propriétaire plus expérimenté.

Partage des risques

  • Avec la location, le propriétaire et le locataire peuvent partager les risques et les bénéfices de l'exploitation agricole. C'est particulièrement important pour l'exploitant possédant un capital limité. Les risques sont partagés selon la nature du contrat de location.

Arrangement familial

  • Un arrangement d'affaires familial peut comprendre un contrat de location selon lequel une partie loue la terre d'un parent ou d'un tiers et partage les coûts de la machinerie agricole avec le parent.

Revenu de retraite

  • À la veille de sa retraite, un agriculteur peut louer ses terres en totalité ou en partie plutôt que les vendre.
  • Être propriétaire constitue un atout contre l'inflation.
  • Le revenu de location peut être une forme de " revenu " de retraite.
  • À la veille de la retraite, l'exploitant agricole peut cesser graduellement ses activités en louant une partie de ses terres et en exploitant lui-même le reste.
Inconvénients

Maintien dans les lieux

  • Les contrats de location à court terme sont source d'incertitude pour le locataire.
  • Puisque la machinerie est achetée en fonction de l'espace à cultiver, l'annulation d'un contrat de location pourrait faire que de la machinerie reste inutilisée et augmenter le coût de revient à l'acre.
  • Les contrats de location à court terme offrent plus de souplesse aux propriétaires, qui peuvent changer rapidement de locataire ou vendre les terres. Mais ils peuvent aussi être préjudiciables aux propriétaires en ne favorisant pas l'application de pratiques agricoles durables par le locataire.
  • Lacunes dans l'efficacité, la conservation et la motivation à effectuer des améliorations
  • Les contrats de location à court terme peuvent nuire à l'efficacité de la production. Par exemple, certains locataires n'utiliseront pas la quantité optimale d'engrais en vertu d'un contrat de métayage portant sur les cultures à moins que le propriétaire n'en partage les frais.
  • La plupart des pratiques de conservation des sols exigent un investissement à long terme. La plupart des locataires à court terme adoptent uniquement les pratiques qui produiront le plus de résultats pour la durée du contrat.

Problèmes de relations humaines

  • Comme dans toute entreprise commerciale liant deux personnes et plus, des différends et des litiges peuvent survenir.

Disponibilité du crédit

Il est généralement plus difficile pour l'exploitant locataire d'obtenir un crédit immédiat ou à long terme que pour l'exploitant propriétaire, car :

  • le prêteur peut exiger la terre comme garantie du prêt;
  • les terres louées ne permettent pas de se constituer un patrimoine;
  • le contrat de location est à court terme.

Pas de pouvoir de négociation ni de contrôle sur la gestion

  • Dans certaines situations, le propriétaire aura un plus grand pouvoir de négociation, même si le locataire est un gestionnaire averti.
  • Le propriétaire peut tenir à prendre la plupart des décisions de gestion, même si sa contribution au contrat de location est nettement moindre que celle du locataire. Par exemple, le propriétaire peut tenir à ce que soient exploitées certaines cultures que le locataire estime moins rentables.

Occasion de gain en capital perdue

  • Le prix des terres augmente généralement avec le temps, bien que le contraire puisse se produire à l'occasion.
  • Le propriétaire bénéficie d'une hausse de la valeur des terres, bien que le gain en capital ne soit réalisé qu'au moment de la vente.

Perte éventuelle de l'exonération ou du report d'impôt

  • Dans certains cas, la location des terres interdit le report d'impôt au moment du transfert aux enfants et l'exonération de 800 000 $ pour gains en capital (l'exonération a été portée à 800 000 $ en 2014 et sera indexée à l'inflation à compter de 2015).
  • On conseille de consulter un comptable.
  • Voir la section 2, Incidences fiscales de la location de terres.

Contrat de location écrit

Le geste le plus important que vous puissiez poser comme locataire ou propriétaire est de mettre votre contrat par écrit. Ce seul geste éliminera la grande majorité des désagréments potentiels. Bien que, dans la communauté agricole, une poignée de main ait longtemps suffi pour conclure un contrat et qu'une entente de location verbale constitue un contrat valide, cette pratique comporte de sérieux inconvénients. Quoi qu'il en soit, bien des agriculteurs et des propriétaires terriens sont réticents à utiliser un contrat de location écrit, pour diverses raisons :

  • S'ils exigent un contrat écrit, tant les locataires que les propriétaires fonciers craignent de donner l'impression de ne pas faire confiance à leurs voisins.
  • Les coûts et le délai supplémentaires nécessaires à la préparation d'un contrat de location écrit peuvent sembler injustifiés lorsqu'on traite avec d'autres exploitants agricoles ou des membres de la collectivité.

L'inconvénient d'un contrat de location verbal devient apparent lorsque survient un désaccord sur les modalités de l'entente, car il est bien difficile de démontrer ce que les parties voulaient dire au départ.

Sans un accord écrit :

  • Une fois que la terre est utilisée, il peut être très coûteux de régler un désaccord entre les parties (par la médiation d'un tiers, l'arbitrage ou un procès).
  • Il est plus difficile de protéger les intérêts des deux parties contre les revendications d'un tiers ou d'une partie extérieure à l'égard d'un droit sur la terre ou la culture. Il est beaucoup plus facile de protéger vos intérêts contre les revendications d'une tierce partie en décrivant les détails de l'accord au moment de le conclure.
  • Tant le propriétaire que le locataire risquent fort de perdre un temps considérable ainsi que leur notoriété.

Un accord écrit ne révèle pas un manque de confiance, mais indique plutôt que les parties souhaitent protéger et décrire clairement leur entente.

Avantages d'un contrat de location écrit

Selon la Loi relative aux preuves littérales (Ontario), tout document qui crée un intérêt foncier doit être mis par écrit. Un contrat de location écrit est avantageux tant pour le propriétaire que pour le locataire en ce qu'il constitue un document décrivant les modalités de l'accord. Un contrat écrit est particulièrement important dans le cas d'une entente de métayage portant sur des cultures, dans laquelle les coûts sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Un contrat de location écrit :

  • clarifie les attentes, les obligations et les responsabilités des parties; en cas de différend, il peut éviter un recours coûteux aux tribunaux en offrant des solutions de rechange;
  • offre au propriétaire une certaine protection quant à la responsabilité en matière d'environnement;
  • constitue un guide précieux pour les héritiers en cas de décès du propriétaire ou du locataire;
  • peut servir de pièce justificative aux fins de l'impôt.

Points à prendre en compte dans un contrat de location

Assurance - Les propriétaires fonciers peuvent demander une preuve d'assurance-récolte, surtout si la location n'a pas été payée à l'avance. Le locataire et le propriétaire devraient aussi discuter de l'assurance contre le risque de dommages environnementaux. Si le locataire prévoit de stocker une récolte sur le biens-fonds du propriétaire, la récolte devrait aussi être protégée contre le vol et les dommages.

Garantir le paiement de location - L'enregistrement de toute partie non réglée du paiement de location dans le Système d'enregistrement des sûretés mobilières de ServiceOntario aidera à protéger les intérêts d'un propriétaire en tant que créancier en cas de défaut de paiement d'un locataire. Les propriétaires fonciers peuvent s'enregistrer en ligne ou en appelant ServiceOntario.

Un locataire pourra aussi enregistrer la location à bail à l'égard du titre à protéger au cas où la terre changerait de propriétaire. D'excellentes raisons peuvent motiver l'enregistrement d'un bail : par exemple, les paiements relatifs à un bien immobilier peuvent, dans certaines circonstances, être considérés comme " biens meubles " et être assujettis aux dispositions de la Loi sur les sûretés mobilières relatives à l'enregistrement. Les intérêts sur ces paiements seraient subordonnés à tout autre intérêt par voie d'un bail, à condition que le bail ait été enregistré en premier.

La plupart des propriétés en Ontario sont enregistrées sous le régime des droits immobiliers, selon lequel les baux de moins de trois ans n'ont pas à être enregistrés si le locataire est en possession effective de la propriété décrite dans le bail. Pour les propriétés assujetties au système d'enregistrement immobilier, moins populaire, cette période est de sept ans. En l'absence d'enregistrement, un éventuel acquéreur de la terre pourrait en prendre possession sans devoir honorer les modalités du bail.

Recherche de titres - Les locataires peuvent aussi effectuer une recherche des titres relatifs à la terre à louer pour s'assurer de conclure une entente avec la personne qui possède la terre. Cette recherche peut s'effectuer auprès du Bureau d'enregistrement immobilier de l'Ontario.

Un contrat de location comme outil de planification de la relève

Un contrat de location à long terme (à ne pas confondre avec une cession-bail) peut servir à la planification de la relève. Les propriétaires fonciers et les éventuels éléments de relève recherchant des solutions de rechange aux modes de financement traditionnels pourraient envisager un contrat de location à long terme. Les contrats de location à long terme peuvent inclure des terres, des bâtiments ou de l'équipement. Les propriétaires et la relève peuvent décider de conclure plus d'un contrat de location ou un seul contrat inclusif. En Ontario, l'échéance des contrats de location est variable; cependant, pour être valides, les baux de plus de 21 ans doivent être approuvés par la municipalité.

Comme pour tout contrat de location, les modalités doivent être négociées à la satisfaction des deux parties. Une des principales difficultés, après avoir fixé le prix initial du bail, est de déterminer l'augmentation annuelle. Pour les baux à plus long terme, un barème impartial pourra être utilisé, comme l'indice annualisé des prix à la consommation publié par Statistique Canada. Pour certaines modalités, il est préférable de consulter un conseiller en planification de la relève.

Section 2. Incidences fiscales de la location de terres

Les renseignements suivants sont de nature générale et fournis à titre d'exemple et d'information. Ils ne sont pas exhaustifs et ne doivent pas être interprétés comme des avis juridiques. Ils ne sauraient remplacer la consultation d'un conseiller fiscal professionnel. N'oubliez pas que les lois fiscales et l'admissibilité à des programmes comprennent des délais prescrits et sont susceptibles de changer. Vous êtes fortement encouragés à consulter un conseiller fiscal pour obtenir une information actuelle adaptée à votre contrat.

Les incidences fiscales d'un contrat de location doivent être étudiées attentivement.

Sans le vouloir, le propriétaire peut lui-même s'exclure de deux dispositions fiscales importantes. Pour l'Agence du revenu du Canada (ARC), bien des types de contrats de location ne répondent pas à la définition d'agriculture. Par exemple, un contrat de métayage, selon lequel une portion des cultures est remise au propriétaire comme paiement pour les terres, ne correspond pas à la définition d'agriculture au sens de l'ARC. Certains contrats de location peuvent donc faire perdre au propriétaire le recours aux dispositions fiscales suivantes :

  • le report d'impôt sur le transfert des terres aux enfants (appelé " roulement ");
  • l'exonération de 800 000 $ pour gains en capital sur leur terre.

Report d'impôt sur le transfert de terre aux enfants

La Loi de l'impôt sur le revenu prévoit un report d'impôt lors du transfert des biens agricoles à un enfant, ce qu'on appelle un " roulement ". Elle permet d'établir la contrepartie à toute valeur située entre zéro (un don) et la juste valeur marchande (JVM) des terres. Dans le cas d'un don, la contrepartie correspond au prix de base rajusté (PBR). Sans le recours au roulement, les terres seraient transférées à leur JVM et tout le gain devrait être déclaré.

Pour faire l'objet d'un roulement, le bien-fonds doit avoir été principalement utilisé à des fins agricoles avant le transfert par le contribuable, son conjoint ou ses enfants qui y étaient activement engagés de façon continue. Cela signifie que les terres doivent avoir servi à un usage agricole plus de 50 % du temps (selon la définition de l'ARC). Il n'est toutefois pas nécessaire que le bien-fonds ait été utilisé à des fins agricoles immédiatement avant le transfert.

Les propriétaires qui souhaitent avoir recours au roulement doivent noter le pourcentage de temps durant lequel ils ont loué leur terre et quel type de contrat de location ils utilisent. Par exemple, un propriétaire qui a exploité une ferme pendant 20 ans, puis loué les terres pendant 4 ans pourrait encore se prévaloir du roulement. Cependant, si la période de location était plus longue que la période d'exploitation agricole, le roulement pourrait lui être interdit. Il y a exception à cette règle si le bien-fonds est loué au conjoint ou à un enfant, qui exploite la terre à des fins agricoles.

Exonération de 800 000 $ pour gains en capital

Vente de terre agricole

L'exonération de 800 000 $ pour gains en capital est offerte aux particuliers sur la vente de biens agricoles admissibles. Un particulier qui a utilisé toute son exonération personnelle de 100 000 $, qui a été éliminée en 1994, bénéficie encore d'une exonération de 700 000 $. L'exonération est également valable pour les associés dans une société de personnes, puisque les impôts sont payés par chacun comme particulier. Les entreprises ne peuvent bénéficier de l'exonération pour gains en capital.

Biens agricoles admissibles :

  • les terres et les bâtiments agricoles;
  • les actions dans une entreprise agricole familiale constituée en société par actions;
  • une participation dans une entreprise agricole familiale constituée en société de personnes;
  • un quota (appelé " immobilisations admissibles ").

Les biens agricoles doivent satisfaire aux définitions suivantes :

  • Dans le cas d'un bien acquis avant le 18 juin 1987, le bien doit être utilisé à des fins agricoles au moment de la vente, ou avoir servi à des fins agricoles pendant cinq années.
  • Dans le cas de bien-fonds acquis après le 17 juin 1987, le bien doit avoir appartenu au contribuable pendant les 24 mois précédant la vente et, durant au moins 2 ans, le revenu agricole brut doit dépasser le revenu net d'autres sources, ou le bien doit avoir été utilisé par une entreprise agricole familiale constituée en société de personnes ou en société par actions pendant 2 ans durant lesquels le contribuable, le conjoint, l'enfant ou le parent était activement engagé dans l'entreprise agricole.

Dans l'un ou l'autre cas, le bien doit être utilisé à des fins agricoles par :

  • le contribuable;
  • le conjoint, l'enfant ou le parent du contribuable, ou
  • une entreprise agricole familiale constituée en société de personnes ou en société par actions du contribuable, du conjoint, de l'enfant ou du parent.

Dans tous les cas, les particuliers admissibles, que leur entreprise soit à propriétaire unique ou constituée en société de personnes ou en société par actions, doivent être activement engagés dans la gestion ou les activités quotidiennes de l'entreprise.

Location de terres agricoles

La location des terres agricoles influera très probablement sur le recours à l'exonération pour les terres achetées avant le 18 juin 1987.

Les terres achetées avant le 18 juin 1987 doivent être exploitées à des fins agricoles pendant cinq années, quelles qu'elles soient, ou avoir été exploitées à des fins agricoles pendant l'année de la vente pour être considérées comme des biens agricoles admissibles et donc admissibles à l'exonération pour gains en capital. Si la règle des cinq ans n'est pas satisfaite, le bien doit être exploité à des fins agricoles immédiatement avant la vente.

Comme la location n'est pas considérée comme de l'exploitation agricole selon l'ARC, un contrat de location passé pendant l'année de la vente pourrait interdire au propriétaire le recours à l'exonération pour gains en capital, étant donné que les terres n'auraient pas été utilisées à des fins agricoles immédiatement avant la vente. Même un contrat de métayage portant sur les cultures, selon lequel une portion de la récolte est remise au propriétaire comme paiement, ne satisfait pas à la définition de l'ARC.

Ce problème peut être réglé par l'embauche de travailleurs à forfait. Un contrat de métayage selon lequel le propriétaire partage les coûts des intrants peut également satisfaire aux exigences d'usage à des fins agricoles de l'ARC. Ces ententes doivent être étudiées avec votre comptable.

Régime de pensions du canada et régime enregistré d'épargne-retraite

Le revenu d'un contrat de location au comptant ne peut être considéré comme un revenu aux fins des cotisations au Régime de pensions du Canada (RPC). Les exploitants agricoles qui louent leur terre et n'ont aucun autre revenu d'emploi admissible aux fins du RPC ne peuvent cotiser au régime, ce qui a pour conséquence de réduire les prestations du RPC. Bien qu'ils ne soient pas admissibles au titre de la cotisation au RPC, les revenus de location sont admissibles pour la participation à un régime enregistré d'épargne-retraite (REER).

Plutôt que de passer un contrat de location au comptant, un propriétaire peut exploiter son bien-fonds en embauchant des travailleurs à forfait ou louer ses terres par contrat de métayage portant sur les cultures, en partageant les intrants. Actuellement, le bénéfice net provenant de ces sources est admissible aux fins de cotisation au RPC et aux REER.

Retenue d'impôt des non-résidents

Si le propriétaire ne réside pas au Canada, le locataire est tenu de prélever 25 % du montant du loyer (qu'il s'agisse de contrat de location au comptant ou de contrat de métayage) et de le remettre à l'ARC. Si le locataire ne remet pas la retenue d'impôt de 25 %, l'ARC tentera de recouvrer l'impôt du propriétaire. Si ce dernier ne paie pas cet impôt, le locataire sera tenu de le faire.

Déduction pour amortissement

Lorsqu'un propriétaire modifie l'usage de son exploi-tation agricole, des bâtiments ou de la machinerie, comme dans le cas d'une location, la Loi de l'impôt sur le revenu exige que les biens amortissables acquis avant 1972 (partie XVII) passent de la méthode de l'amortissement linéaire à celle de l'amortissement décroissant, utilisée pour les biens amortissables acquis après 1971 (partie XI).

Dans la plupart des cas, ce n'est pas souhaitable, puisque tout l'amortissement recouvré qui découlerait de la clôture d'une catégorie aux fins de la déduction pour amortissement (par exemple vente de toute la machinerie de cette catégorie) constituerait un revenu imposable. Le propriétaire peut choisir de ne pas utiliser le bien et de conserver le même statut en vertu de la partie XVII, mais aucune déduction ne peut être accordée pour les années où le bien n'a pas été utilisé. Tout autre usage, qu'il s'agisse d'une utilisation personnelle ou d'une location, exigerait le passage à la méthode de la partie XI. Le propriétaire peut choisir de considérer sa machinerie ou ses bâtiments comme faisant partie d'un contrat de travail agricole à forfait et conserver ainsi son statut d'exploitant agricole.

Taxe de vente harmonisée (TVH)

De manière générale, une location est imposable sauf exonération explicite en vertu de la Partie I, Annexe V, de la Loi sur la taxe d'accise, applicable à quelques situations, comme dans le cas d'une terre destinée à une résidence à long terme. Le loyer payé par une part de la récolte n'est pas assujetti à la TVH. Le traitement de la location au comptant aux fins de la TVH peut aussi dépendre du revenu total du propriétaire. Une entreprise (y compris un propriétaire qui loue une propriété) n'a pas à être inscrite pour percevoir et remettre la TVH si ses ventes brutes imposables et ses ventes détaxées sont de moins de 30 000 $. Les propriétaires dont la location est la seule source de revenu d'entreprise et dont le revenu est de moins de 30 000 $ n'ont pas à s'inscrire, bien qu'ils puissent le faire.

Programme d'imposition foncière des propriétés agricoles

Le Programme d'imposition foncière des biens agricoles permet aux exploitations agricoles admissibles d'être imposées à 25 % du taux d'impôt foncier municipal applicable aux propriétés résidentielles ou agricoles. La maison de ferme et une acre des terres l'entourant sont imposées comme faisant partie de la catégorie résidentielle.

Pour être admissible au taux réduit, on doit soumettre une demande d'admissibilité au programme. Celle-ci doit démontrer que la propriété sert à des activités agricoles et que l'entreprise possède un numéro valide du Programme d'inscription des entreprises agricoles et qu'elle génère des produits bruts de 7 000 $ ou plus. Des exceptions à ces critères d'admissibilité sont prévues pour les nouvelles entreprises. Pour plus d'information, communiquer sans frais avec le Ministère au 1 877 424-1300 ou visiter le site www.ontario.ca/biensfondsagricoles.

Section 3. éléments d'un contrat de location

Composantes d'un contrat de location

Un contrat de location peut être aussi simple ou détaillé que le souhaitent le propriétaire et le locataire. Le résumé suivant énonce les éléments que peut contenir un contrat de location, regroupés sous trois catégories.

Éléments d'un contrat de location écrit

Éléments obligatoires

  • noms et adresses du locataire et du propriétaire
  • description du bien-fonds en location
  • durée et renouvellement du contrat de location
  • loyer à payer et utilisation des services publics

Éléments recommandés

  • droit d'inspecter et de récolter
  • transfert des titres de propriété
  • résiliation du contrat de location
  • utilisation de la terre
  • questions environnementales
  • assurances
  • droit de cession ou de sous-location
  • règlement des différends
  • restrictions quant à l'utilisation de la terre

Éléments facultatifs

  • décisions de gestion et pratiques de production
  • allocations de soutien du revenu, subventions et remboursements
  • réparations aux bâtiments et aux clôtures et améliorations
  • devoir d'aviser AGRICORP
  • indemnité en cas de dommages au bien-fonds
  • droit de préemption
  • option d'achat
  • restrictions de zonage municipal
Éléments obligatoires

Tous les contrats de location doivent contenir l'information suivante :

Noms et adresses du locataire et du propriétaire - y compris celui des conjoints, si nécessaire.

Description du bien-fonds en location - Comprend une description juridique du bien-fonds et précise les bâtiments ou les secteurs qui sont exclus.

Durée du contrat de location - Indique la date d'entrée en vigueur du contrat et sa longueur. Bien qu'il ne s'agisse pas d'une exigence de base, cette partie devrait aussi indiquer les conditions de renouvellement du contrat si les parties souhaitent le maintenir en vigueur durant des années, notamment la période et le mode de renouvellement.

Loyer à payer - Le montant du loyer, comment il est calculé et le moment auquel il doit être payé. Dans le cas d'une location de bâtiment ou lorsque le locataire a accès à des installations, le paiement et l'utilisation des installations devraient aussi être précisés.

Éléments recommandés

Éléments que les propriétaires et locataires devraient envisager d'inclure dans le contrat de location :

Droit d'inspecter et de récolter - Notamment ce qui suit :

  • Le propriétaire devrait avoir en tout temps le droit d'inspecter le bien-fonds loué.
  • Le locataire devrait être en mesure de terminer la récolte dans une période raisonnable suivant la fin du contrat de location ou la vente du bien-fonds. Si ce n'est pas possible, le propriétaire doit verser au locataire une indemnité correspondant à la valeur prévue et convenue de la récolte.
  • Le nouveau locataire, acheteur ou propriétaire devrait avoir le droit de pénétrer sur les terres louées après la récolte durant la dernière année du contrat de location en vue de les préparer pour les cultures prévues pour l'année suivante.

Transfert des titres de propriété - Il est primordial que le propriétaire et le locataire discutent de leurs attentes dans l'éventualité de la vente du bien-fonds à un nouveau propriétaire pendant la durée du contrat de location. Un contrat de location équitable visera un juste équilibre entre le désir du propriétaire de ne pas réduire indûment sa capacité de vendre le bien-fonds et celui du locataire de maintenir le contrat de location en vigueur.

Résiliation du contrat de location - Le contrat doit indiquer clairement les modalités de résiliation, que ce soit à la suite d'une inexécution des conditions du contrat ou simplement parce que ce dernier vient à expiration.

Utilisation de la terre - Le contrat doit indiquer comment le locataire fera usage de la terre. Le contrat devrait aussi décrire les exigences contractuelles ou les contraintes en matière de certification ou de réglementation que le locataire doit connaître, comme le fait que la terre soit certifiée pour culture biologique. Le locataire doit être tenu de souscrire à des pratiques agricoles courantes pour l'élimination du fumier. Le contrat doit aussi indiquer clairement l'état souhaité des terres après la fin du contrat. Si des bâtiments font partie du bien-fonds loué, le contrat doit stipuler comment ils doivent être utilisés ainsi que les règles régissant l'accès à ces bâtiments.

Si la ferme doit servir à la vente de produits, comme de l'autocueillette de fruits, le contrat de location doit le préciser et le locataire doit être au fait de tous les règlements régissant la vente de produits alimentaires, en plus des exigences en matière de salubrité des aliments.

Questions environnementales - Cet article traite de la responsabilité et des politiques en matière d'environnement. En cas de menace pour l'environnement, les propriétaires des terres sont ultimement responsables des activités qui y ont cours. Le locataire, comme « utilisateur » des terres, doit convenir de respecter les lois et d'adopter des pratiques agricoles acceptées, adéquates et respectueuses de l'environnement (élimination du fumier, traitements aux herbicides et aux pesticides, etc.). Le locataire doit également fournir une « garantie »- terme juridique signifiant qu'il fournit une preuve valable du point de vue juridique - qu'il possède les permis provinciaux requis pour l'application de pesticides ou d'autres produits chimiques sur la terre louée.

Normalement, le locataire assume la responsabilité des coûts encourus à la suite d'une infraction de sa part à tout règlement relatif à la protection de l'environnement, y compris les coûts associés à un nettoyage environnemental, et rembourse au propriétaire les coûts engagés par celui-ci à la suite de l'incident.

Assurances - Cette disposition permettrait au propriétaire et au locataire de déterminer qui est responsable des assurances. Les parties doivent prévoir une couverture d'assurance adéquate, y compris une assurance-responsabilité de l'occupant (assurance couvrant les blessures des personnes qui circulent dans l'exploitation agricole) et une assurance-incendie (surtout si la location inclut des bâtiments).

Droit de cession ou de sous-location - Le contrat de location écrit devrait contenir une disposition qui interdit la sous-location ou la cession du contrat par le locataire à un tiers sans le consentement écrit du propriétaire. Dans un contrat de location qui repose sur la capacité de production, le propriétaire peut refuser son consentement à sa discrétion, sans explication ni même motif raisonnable (refus sans motif valable). S'il s'agit d'une résidence, le propriétaire ne peut le refuser sans motif valable.

Règlement des différends - Dans un contrat écrit, une disposition d'arbitrage ou de médiation décrit comment résoudre les différends si le propriétaire et le locataire ne peuvent y arriver eux-mêmes. La pratique la plus répandue consiste à nommer d'un commun accord un tiers devant agir comme médiateur ou arbitre.

Restrictions quant à l'utilisation de la terre - Le contrat de location devrait définir clairement les lieux visés par des restrictions d'utilisation (p. ex., la zone située directement sous une éolienne).

Éléments facultatifs

Ces éléments viennent clarifier le contrat de location et fournissent des points de discussion au propriétaire et au locataire pour la rédaction du contrat :

Décisions de gestion et pratiques de production - Cette disposition concerne les questions de production et les décisions de gestion que le propriétaire souhaite voir respecter par le locataire. Par exemple :

  • les décisions relatives à la récolte;
  • l'usage d'engrais et de produits chimiques;
  • les assurances sur les récoltes et les revenus;
  • la livraison et la vente des récoltes.

Allocations de soutien du revenu, subventions et remboursements - Le contrat écrit doit indiquer clairement la répartition des versements reçus des agences de commercialisation ou des organismes gouvernementaux. Ces précisions sont importantes surtout dans les contrats de métayage portant sur les cultures.

Réparations aux bâtiments et aux clôtures et améliorations - Cette disposition indique qui est responsable de la réparation des bâtiments et des clôtures ainsi que des améliorations et comment ces coûts seront partagés. Il est pratique courante que le locataire assume la responsabilité de toutes les réparations mineures et que le propriétaire lui rembourse le coût des améliorations procurant des avantages qui excèdent la durée du contrat de location.

Exemples d'améliorations majeures excédant la durée du contrat de location :

  • la construction de bâtiments et de clôtures;
  • les mesures de lutte contre l'érosion;
  • le drainage souterrain;
  • le nettoyage des terres.

Les locataires sont généralement tenus d'obtenir la permission écrite du propriétaire avant d'effectuer des améliorations majeures. Il importe aussi d'indiquer comment la valeur des améliorations sera établie et quelle contrepartie sera versée. Une forme de contrepartie possible serait, par exemple, que le propriétaire permette au locataire d'exploiter gratuitement les terres améliorées pendant une période définie, convenue par les parties (par écrit) au moment où le propriétaire accepte les améliorations. Une disposition prévoyant une révision et une acceptation annuelles des réparations et des améliorations nécessaires pourrait être incluse ici.

Devoir d'aviser AGRICORP - Tant le propriétaire que le locataire doivent informer AGRICORP de la conclusion d'un contrat de métayage portant sur les cultures.

Indemnité en cas de dommages au bien-fonds - Cette disposition est particulièrement nécessaire pour établir la responsabilité pour les dommages causés par un tiers ou les dommages environnementaux.

Droit de préemption - Il peut arriver que le locataire souhaite acheter les terres louées, mais ne veuille pas ou ne puisse pas le faire immédiatement. Le propriétaire peut inclure une disposition selon laquelle il informera le locataire qu'il a reçu d'un tiers une offre d'achat pour la terre, lui permettant de soumettre à son tour une proposition avant que le propriétaire n'accepte l'offre initiale.

Option d'achat - Les parties peuvent inclure une disposition similaire au droit de préemption permettant au locataire d'acheter les terres louées. La disposition peut être valide durant une période déterminée ou non et à un prix fixe ou à établir plus tard par une méthode objective, comme une évaluation immobilière par un évaluateur agricole agréé.

Divers - Le contrat de location peut inclure une disposition de résiliation advenant certaines catastrophes naturelles. Par exemple, si les terres étaient inondées et que le locataire était incapable d'exploiter le bien-fonds, il serait injuste d'exiger que le locataire continue de verser le loyer au comptant, à moins que le taux de location consenti ne tienne compte du risque d'inondation. D'autres circonstances imprévues peuvent survenir, comme l'aménagement d'une route, d'un pipeline ou d'un puits de pétrole sur les terres louées, qui occasionneraient des inconvénients et des frais d'exploitation supplémentaires pour le locataire. Dans certains cas, plutôt que de résilier le contrat, il vaut mieux renégocier les modalités de la location ou indemniser le locataire pour les charges additionnelles ou la perte de bénéfices qui s'ensuivent.

Restrictions de zonage municipal - Le locataire signe un contrat de location de terres avec l'intention expresse de mener des activités agricoles. Il importe que le propriétaire fournisse au locataire l'assurance que les terres sont zonées à cette fin. Si le propriétaire est réticent à fournir cette garantie, le locataire devrait consulter les autorités municipales locales pour s'assurer que l'usage qu'il entend faire des terres en question est permis.

Section 4. Élements de base de la location de materiel agricole

Ce que comprend le montant du loyer

Le montant du loyer se compose de deux éléments. Les intérêts, calculés sur la valeur totale du matériel, et le remboursement du principal, qui correspond au prix de vente moins la valeur résiduelle. La valeur résiduelle correspond à la valeur du matériel à la fin de la période de bail, telle que précisée dans le contrat de crédit-bail. En règle générale, les versements de loyer sont inférieurs aux paiements visant un achat analogue, car la partie du paiement affecté au principal ne correspond qu'à une partie du coût total du matériel.

Souvent, les baux offrent la possibilité d'acheter le matériel à sa valeur résiduelle, qui correspond, à la fin de la période, au paiement qui reste à verser sur le principal.

Mode de calcul du loyer

Malgré les efforts du secteur financier pour faire preuve de plus de transparence, les contrats de crédit-bail sont déroutants pour la plupart des gens. Le loyer est calculé en tenant compte de cinq variables :

  • le prix d'achat du matériel (on parle également de valeur initiale ou coût à l'achat);
  • le taux d'intérêt (souvent appelé facteur d'intérêt ou facteur de crédit-bail);
  • la valeur résiduelle ou de fin de contrat - la valeur du bien loué à la fin de la période de bail;
  • la durée;
  • le paiement mensuel ou annuel.

Une fois que les quatre premières variables sont connues, il est possible de trouver la cinquième par calcul, ce qui est particulièrement utile pour calculer le taux d'intérêt du versement et établir des comparaisons avec d'autres formules de financement ou de crédit-bail.

Types de contrats de location

Il existe deux types de baux : le contrat de location-exploitation ou location simple et le contrat de location-acquisition ou contrat de financement. Il est important de savoir de quel type de bail il s'agit, car le traitement fiscal est différent pour chacun. L'Agence du revenu du Canada (ARC) évalue un contrat de crédit-bail en se fondant " sur les rapports juridiques créés par les termes de l'entente ". Prière de consulter un avocat ou un conseiller fiscal en cas d'incertitude concernant le type de bail négocié.

Contrat de location-exploitation

Parfois appelé bail véritable ou bail hors-bilan (voir la définition ci-après), c'est le type de bail que la plupart des gens connaissent. Dans un contrat de location-exploitation, le bailleur, c'est-à-dire l'entreprise ou personne qui loue le matériel à l'utilisateur (le preneur) demeure propriétaire du matériel. Aux fins de l'impôt sur le revenu, l'utilisateur du matériel peut déduire de son revenu le montant intégral du loyer du matériel.

En général, le contrat de location-exploitation ne dure qu'une partie de la durée utile du matériel et permet à l'usager de rendre le matériel à la fin du contrat, sans autre obligation de sa part.

Bail hors-bilan

La location-exploitation est parfois appelée «bail hors-bilan» parce que lors de son acquisition par un bail de location-acquisition, le bien est inscrit au bilan comme actif loué et les paiements, comme passif. Dans un véritable bail de location-exploitation, le bilan n'est pas touché et les paiements sont comptabilisés comme une charge dans l'état des résultats.

Contrat de financement ou de location-acquisition

Le contrat de location-acquisition est un contrat de financement dans lequel l'usager ne devient généralement propriétaire du bien qu'au terme du contrat. L'usager est tenu d'acheter le matériel à un moment ou à un autre au cours de la durée du contrat et un prix de faveur lui est d'ailleurs généralement offert à la fin de la période du bail.

Le loyer exigible, dans un contrat de financement, n'est pas entièrement déductible d'impôt. On fait un calcul pour établir la part imputable aux frais d'intérêt et la part qui représente la déduction pour amortissement (DPA) ou amortissement comptable. Il s'agit de la même déduction que si le matériel avait été acheté et financé par un emprunt.

Nous illustrons au tableau 1 la principale différence entre un contrat de location-exploitation, un contrat de location-acquisition et un achat.

Tableau 1. Comparaison entre le crédit-bail et l'achat

Éléments Contrat de location-exploitation
(bail véritable aux fins de l'impôt)
Contrat de location-acquisition Achat2
Définition

L'entreprise de crédit-bail demeure propriétaire du matériel.

L'usager peut rendre le matériel1.

L'usager devient propriétaire du matériel à un moment ou à un autre au cours de la durée du bail, habituellement au terme du contrat, moment où le matériel lui est offert à un prix de faveur.

La durée du contrat est généralement supérieure à 75 % de la durée utile du bien.

Les loyers constituent la quasi-totalité de la valeur du bien.

L'usager est propriétaire de l'actif.
Traitement fiscal des paiements Tous les paiements sont des dépenses qui peuvent être déduites du revenu aux fins de l'impôt.

On ne peut déduire intégralement les paiements du revenu.

On peut déduire du revenu la déduction pour amortissement (DPA) et les frais d'intérêt.

Les frais d'intérêt sur le prêt et la déduction pour amortissement (DPA) peuvent être déduits.
Effet sur le fluxde trésorerie

Habituellement, comparativement à l'achat, le crédit-bail exige moins de liquidités.

On peut réduire les besoins de trésorerie en augmentant la valeur résiduelle ou en prolongeant la durée du contrat.

Comme pour le contrat de location-exploitation. Le fait de ne pas verser d'acompte permet d'utiliser cet argent à d'autres fins. Les besoins de liquidités pour le service du prêt sont habituellement plus élevés. La souplesse réside dans la durée du prêt.
Incidence sur les états financiers et les ratios

Ce contrat s'appelle « bail hors-bilan » parce que l'actif ne figure pas au bilan.

Si le prêteur se soucie de votre fonds de roulement, c'est le type de contrat à privilégier.

Cet avantage peut être surévalué, car la majorité des prêteurs exigent de connaître tous les engagements financiers de l'emprunteur.

Le matériel figure au bilan en tant qu'élément d'actif loué et les paiements, comme éléments de passif. Le matériel est inscrit au bilan comme actif et le prêt pour le financer, comme passif.

1 Cette option n'est offerte que si l'usager fait affaire directement avec le fabricant. Lorsque le bailleur est une banque, le contrat prévoit normalement que le bien peut être acheté, vendu à un tiers ou loué de nouveau.

2 Pour financer l'achat de l'équipement du fabricant, on utilise un contrat de vente conditionnelle (CVC).

Achat ou crédit-bail?

La question de savoir s'il faut privilégier l'achat ou le crédit-bail dépend d'un certain nombre de facteurs.

Coût après impôt - Le coût après impôt du bien, selon que l'on loue ou que l'on achète, est un point très important. Si l'entreprise se situe dans une fourchette d'imposition élevée et que le bien est assorti d'une déduction pour amortissement (DPA) élevée elle aussi, par exemple 30 %, l'achat est souvent plus avantageux du point de vue du coût après impôt. De fait, la DPA permise pendant les premières années où l'on est propriétaire du bien ouvre droit à une déduction d'impôt importante.

Besoins de liquidités - Les versements de crédit-bail sont habituellement moins élevés que ceux d'un prêt, ce qui réduit les besoins de liquidités. Si l'entreprise est serrée sur le plan des liquidités, le crédit-bail pourrait être plus intéressant. C'est particulièrement vrai si d'autres investissements ailleurs dans l'entreprise peuvent offrir un taux de rendement plus élevé que le coût du contrat de crédit-bail.

Effets sur le bilan - Comme il a été mentionné précédemment, les biens loués n'appartiennent pas à l'entreprise et, par conséquent, n'ont pas d'incidence sur les ratios financiers du bilan. Les biens dont l'entreprise est propriétaire figurent au bilan et peuvent influer sur les ratios, par exemple le ratio de liquidité générale (ratio entre l'actif à court terme et le passif à court terme), que les prêteurs peuvent utiliser pour établir les limites d'emprunt. Par contre, cet avantage se trouve atténué du fait que les prêteurs tiennent compte, dans leur analyse, de l'ensemble des obligations financières.

Comment comparer? Valeur actualisée nette des flux de trésorerie

On compare les coûts liés respectivement au crédit-bail et à l'achat en tenant compte des coûts après impôt et du moment des paiements et des déductions. Il faut pour cela convertir en dollars courants la valeur des déductions et des paiements futurs (flux de trésorerie) à l'aide d'un taux d'actualisation. C'est la méthode de la valeur actualisée nette des flux de trésorerie (voir ci-après).

Méthode de la valeur actualisée nette des flux de trésorerie : La notion de la valeur de rendement de l'argent

La méthode de la valeur actualisée nette des flux de trésorerie repose sur la notion de la valeur de rendement de l'argent. D'après cette notion, l'argent que l'on dépensera ou touchera dans l'avenir a moins de valeur que l'argent dépensé ou touché aujourd'hui.

La valeur d'une dépense ou d'un revenu futur en dollars d'aujourd'hui s'appelle " valeur actualisée ". Par exemple, s'il vous était donné de recevoir un dollar aujourd'hui ou un dollar dans un an, que choisiriez-vous? Si vous touchez ce dollar aujourd'hui, vous pouvez l'investir ou l'utiliser. Il aura donc plus de valeur aujourd'hui que ce qu'il n'en aurait dans un an. Par contre, si l'on vous offrait de toucher 1,05 $ dans un an, dans l'hypothèse d'un taux d'intérêt de 5 %, les deux offres s'équivaudraient. La valeur actualisée du paiement futur serait égale à 1 $. On utilise le terme " taux d'actualisation " pour décrire le pourcentage utilisé pour convertir des valeurs futures en valeurs actualisées.

Le calcul de la valeur actualisée vous permet de choisir la solution la plus économique. Retenons notre exemple du dollar, si vous deviez débourser 1,10 $ dans un an ou un 1 $ aujourd'hui, qu'est-ce qui serait le moins coûteux? Au taux d'actualisation de 5 %, la valeur actualisée de 1,10 $ serait de 1 048 $, ce qui signifie qu'il serait plus économique de payer 1 $ aujourd'hui plutôt que 1,10 $ dans un an. Le même principe est utilisé pour le calcul de la valeur actualisée d'une série de paiements à effectuer sur un prêt ou un bail. Ces paiements sont additionnés et actualisés, et le résultat permet d'établir une comparaison entre les deux solutions. C'est ce qui s'appelle la méthode de la valeur actualisée nette des flux de trésorerie.

Déductions d'impôt - Déduction pour amortissement, déduction pour frais d'intérêt et paiements de crédit-bail. La comparaison des coûts après impôt permet de préciser le total des décaissements après avoir pris en compte les déductions d'impôt accordées en cas d'achat ou de location. Les producteurs peuvent demander la déduction pour amortissement (DPA ou déduction d'impôt représentant l'amortissement comptable) et les intérêts sur l'argent emprunté pour l'achat des biens. Si le matériel est acquis par contrat de location-exploitation, les paiements sont entièrement déductibles d'impôt.

Aux fins de l'impôt, la machinerie et les autres biens amortissables sont répartis en catégories ayant chacune son taux d'amortissement. À titre d'exemple, les tracteurs, moissonneuses-batteuses et autres véhicules autopropulsés appartiennent à la catégorie 10, à laquelle correspond un taux d'amortissement annuel de 30 %. Les presses à fourrage, cultivateurs, semoirs et charrues appartiennent à la catégorie 8, qui commande un taux d'amortissement annuel de 20 %. Les biens comme les cellules à grain appartiennent à la catégorie 6, qui offre un taux d'amortissement annuel de 10 %.

Par contre, dans l'année d'achat, la moitié seulement du taux prescrit s'applique. Ces taux sont appliqués selon un solde dégressif, comme l'illustre le tableau 2.

Généralement, les producteurs qui se situent dans une fourchette d'imposition supérieure et qui acquièrent un bien qui commande un taux de DPA plus élevé estiment que l'achat est plus avantageux après impôt que le crédit-bail, et ce, parce que la DPA offre des déductions plus importantes. Nous voyons au tableau 2 qu'un bien auquel correspond un taux d'amortissement de 30 % a été amorti à 80 % après cinq ans. Ces déductions sont plus avantageuses pour les producteurs dont la fourchette d'imposition est élevée.

Tableau 2. Déductions pour amortissement sur un bien de 100 000 $

Année
Valeur
DPA à 30 %
Année 1
100 000$
15 000$
Année 2
85 000$
25 500$
Année 3
59 500$
17 850$
Année 4
41 650$
12 495$
Année 5
29 155$
8 747$
Année 6
20 409$
6 123$
Année 7
14 286$
4 286$
Année 8
10 000$
3 000$
Année 9
7 000$
2 100$
Année 10
4 900$
1 470$

Comparaison: Crédit-bail ou achat

Dans l'exemple de droite, nous comparons le crédit-bail et l'achat de matériel d'une valeur de 120 000 $, en incluant les taux de DPA et d'imposition.

Ci-dessous, dans les tableaux 3 et 4, nous donnons une analyse de la valeur actualisée nette des flux de trésorerie pour le crédit-bail ou l'achat. Dans la colonne A, nous voyons que le total des paiements pour le crédit-bail se situait à 92 500 $, tandis que dans l'option d'achat, le total était de 138 280 $. Si nous ne tenons compte que du flux de trésorerie, le crédit-bail semble préférable.

Toutefois, lorsque nous calculons la déduction d'impôt et la valeur actualisée nette, l'achat semble plus économique. Le crédit-bail donne une valeur actualisée nette de 60 552 $ et l'achat, une valeur actualisée nette de 55 836 $. Cela signifie que du point de vue du coût total, dans cet exemple, l'achat est une meilleure solution.

Crédit-bail comparativement à l'achat

Coût du matériel : 120 000 $

Prix de vente à l'échéance du prêt : 50 000 $

Taux de DPA : 30%

Taux d'imposition : 28%

Taux d'actualisation : 5%

Détails du contrat de crédit-bail

Valeur résiduelle : 50 000 $

Nombre de paiements par année : 1

Durée du contrat : 5 ans

Taux ou facteur d'intérêt : 6%

Loyer : 18 507 $

Détails du prêt

Accompte : 25 000 $

Montant du prêt : 95 000 $

Taux d'intérêt annuel : 6%

Durée du prêt : 5 ans

Nombre de paiements par année : 1

Périodes de capitalisation des intérêts composés par an : 12

Paiement par année : 22 656 $

Tableau 3. Analyse de la valeur actualisée nette des flux de trésorerie - Crédit-bail
Légende : - = sans objet

Année
A.
Paiements
B.
Déduction
d'impôt
(A x 28 %)
C.
Décaissements
après impôt
(A - B)
D.
Facteur
d'actualisation
(5 %)
E.
Valeur
actualisée
nette
Année 01
18 500 $
5 180 $
13 320 $
1%
13 320 $
Année 1
18 500 $
5 180 $
13 320 $
0,9524%
12 686 $
Année 2
18 500 $
5 180 $
13 320 $
0,9070%
12 082 $
Année 3
18 500 $
5 180 $
13 320 $
0,8638%
11 506 $
Année 4
18 500 $
5 180 $
13 320 $
0,8227%
10 958 $
Année 5
0 $
--
--
0,7835%
--
Totaux
92 500 $
25 900 $
66 600 $
--
60 552 $

1 L'année 0 correspond au début de l'année. Le loyer étant payable d'avance, il apparaîtra pour l'année 0, mais non pour l'année 5, puisque les années 1 à 5 correspondent aux valeurs à la fin de l'année.

Tableau 4. Valeur actualisée nette des flux de trésorerie - Achat

Légende : - = sans objet

Année 0

A.
Paiements
B.
Intérêt
C.
Fraction
non amortie
du coût en
capital
(FNACC)
D.
DPA
(C x 30 %)
E.
Déduction
d'impôt
[(B+D)
x 28 %]
F.
Décaiss-
ements
après impôt
(A - E)
G.
Facteur
d'actuali-
sation
(5 %)
H.
Valeur
actualisée
nette
25 000 $
--
--
--
--
25 000 $
1%
25 000 $

Année 1

A.
Paiements
B.
Intérêt
C.
Fraction
non amortie
du coût en
capital
(FNACC)
D.
DPA
(C x 30 %)
E.
Déduction
d'impôt
[(B+D)
x 28 %]
F.
Décaiss-
ements
après impôt
(A - E)
G.
Facteur
d'actuali-
sation
(5 %)
H.
Valeur
actualisée
nette
22 656 $
5 859 $
120 000 $
18 000 $
6 681 $
15 975 $
0,9524%
15 214 $

Année 2

A.
Paiements
B.
Intérêt
C.
Fraction
non amortie
du coût en
capital
(FNACC)
D.
DPA
(C x 30 %)
E.
Déduction
d'impôt
[(B+D)
x 28 %]
F.
Décaiss-
ements
après impôt
(A - E)
G.
Facteur
d'actuali-
sation
(5 %)
H.
Valeur
actualisée
nette
22 656 $
4 823 $
102 000 $
30 600 $
9 919 $
12 737 $
0,9070%
11 553 $

Année 3

A.
Paiements
B.
Intérêt
C.
Fraction
non amortie
du coût en
capital
(FNACC)
D.
DPA
(C x 30 %)
E.
Déduction
d'impôt
[(B+D)
x 28 %]
F.
Décaiss-
ements
après impôt
(A - E)
G.
Facteur
d'actuali-
sation
(5 %)
H.
Valeur
actualisée
nette
22 656 $
3 724 $
71 400 $
21 420 $
7 040 $
15 615 $
0,8638%
13 489 $

Année 4

A.
Paiements
B.
Intérêt
C.
Fraction
non amortie
du coût en
capital
(FNACC)
D.
DPA
(C x 30 %)
E.
Déduction
d'impôt
[(B+D)
x 28 %]
F.
Décaiss-
ements
après impôt
(A - E)
G.
Facteur
d'actuali-
sation
(5 %)
H.
Valeur
actualisée
nette
22 656 $
2 556 $
49 980 $
14 994 $
4 914 $
17 742 $
0,8227%
14 596 $

Année 5

A.
Paiements
B.
Intérêt
C.
Fraction
non amortie
du coût en
capital
(FNACC)
D.
DPA
(C x 30 %)
E.
Déduction
d'impôt
[(B+D)
x 28 %]
F.
Décaiss-
ements
après impôt
(A - E)
G.
Facteur
d'actuali-
sation
(5 %)
H.
Valeur
actualisée
nette
22 656 $
1 316 $
34 986 $
10 496 $
3 307 $
19 348 $
0,7835 %
15 160 $

Vente

A.
Paiements
B.
Intérêt
C.
Fraction
non amortie
du coût en
capital
(FNACC)
D.
DPA
(C x 30 %)
E.
Déduction
d'impôt
[(B+D)
x 28 %]
F.
Décaiss-
ements
après impôt
(A - E)
G.
Facteur
d'actuali-
sation
(5 %)
H.
Valeur
actualisée
nette
--
--
50 000 $
--
--
(50 000 $)
0,7835%
(39 176 $)

Totauz

A.
Paiements
B.
Intérêt
C.
Fraction
non amortie
du coût en
capital
(FNACC)
D.
DPA
(C x 30 %)
E.
Déduction
d'impôt
[(B+D)
x 28 %]
F.
Décaiss-
ements
après impôt
(A - E)
G.
Facteur
d'actuali-
sation
(5 %)
H.
Valeur
actualisée
nette
138 280 $
18 278 $
--
95 510 $
31 861 $
56 418 $
--
55 836 $

Nombre de variables influent sur l'analyse, les plus importantes étant le taux de la DPA et le taux d'imposition. Il faut toutefois faire des hypothèses sur le taux d'actualisation et la valeur de rachat du matériel à la fin de la période. Pour établir une comparaison entre l'achat et le crédit-bail, on suppose que le matériel acheté est vendu à l'expiration de la période correspondant au crédit-bail. On se sert de la valeur résiduelle prévue au crédit-bail comme prix de vente.

En établissant ce type de comparaison entre le crédit-bail et l'achat, on obtient un outil facilitant la prise de décisions. Une différence de quelques milliers de dollars dans l'achat d'une grosse pièce de machinerie peut être suffisamment mince pour que l'on considère les deux formules comme équivalentes. Si les différences sont plus prononcées, cela peut pointer vers la solution à privilégier. Dans l'un ou l'autre cas, l'objet de l'analyse est de fournir au propriétaire de l'entreprise les renseignements dont il a besoin pour prendre une décision éclairée, plus sûre qu'une simple évaluation subjective.

Outils de prise de décisions

Même s'il est possible de calculer la valeur actualisée nette des flux de trésorerie au moyen des tables de valeurs actualisées, il est plus facile, dans ce cas, de recourir au Tableur d'analyse des coûts de location d'équipement, que l'on peut télécharger du site Web du MAAARO à l'adresse www.ontario.ca/agbusiness.

Cet outil d'aide à la décision vous aidera à évaluer les différences économiques entre le crédit-bail et l'achat. Le tableur offre une analyse de solutions en se fondant sur la valeur actualisée nette des flux de trésorerie, telle qu'expliquée dans la présente fiche technique.

Points à négocier

Dans un contrat de crédit-bail sur du matériel agricole, plusieurs points sont négociables.

Prix de vente - En négociant pour obtenir un prix de vente moins élevé, on réduit le loyer annuel et le prix final si on exerce l'option de rachat.

Durée du contrat - La durée d'un contrat de crédit-bail est probablement le point le plus facilement négociable. Il s'agit de choisir la durée qui cadre bien avec vos projets d'exploitation pour les prochaines années. Vous pouvez opter pour un bail plus long si vous n'entrevoyez pas la nécessité de renouveler le matériel dans les trois ou quatre années à venir et si la gestion d'un actif qui n'est plus couvert par une garantie ne vous pose pas de problème.

Nombre d'heures d'utilisation par année (h/an) - Sélectionner le nombre d'heures réduisant le plus possible le coût du matériel sur la durée du contrat. Puisque les baux n'offrent qu'un nombre limité de blocs d'heures d'utilisation (p. ex. 400, 600 et 800 h/an), il est important d'évaluer la solution la plus avantageuse. Ainsi, si un tracteur est utilisé 475 heures par année, il sera peut-être plus économique d'opter pour un contrat de 600 heures d'utilisation plutôt que 400 heures et d'avoir à payer un supplément pour les 75 heures de plus. Voir le tableau « Calcul du nombre d'heures d'utilisation optimal », ci-dessous.

Calcul du nombre d'heures d'utilisation optimal

Conditions Bail 1 Bail 2
Heures par an au contrat
400 h
600 h
Paiement annuel
15 000 $
16 500 $

Puissance du matériel : 225 hp

Supplément pour heures supplémentaires : 0,15 $/hp x 225 hp = 33,75 $/h

Heures supplémentaires pour atteindre le seuil de rentabilité : (16 500 $ -15 000 $) ÷ 33,75 $/h = 44 h

Conclusion

Si vous prévoyez utiliser le matériel moins de 444 h/an, le contrat de location de 400 h coûtera moins cher que celui de 600 h.

Le Tableur d'analyse des coûts de location d'équipement vous permet de calculer le nombre optimal d'heures à retenir. Vous pouvez le télécharger du site Web du MAAARO à l'adresse : www.ontario.ca/agbusiness.

Plan de négociation

Voici les étapes que pourrait comporter votre plan de négociation :

  • Obtenir le meilleur prix pour l'achat du matériel dont vous souhaitez avoir le contrôle.
  • Vous renseigner auprès des concessionnaires sur les divers types de contrats de crédit-bail qu'ils offrent et les comparer en fonction de la durée et du nombre d'heures d'utilisation par an. Il est à noter que le contrat d'achat le plus avantageux pourrait comprendre la reprise du matériel usagé, tandis qu'un contrat de crédit-bail pourrait ne pas prévoir de reprise.
  • Demander aux concessionnaires quelles sont les options de financement en cas d'achat.
  • Demander à votre prêteur quelle sera l'incidence de l'achat sur votre situation financière et quel sera le taux d'intérêt sur le prêt, le cas échéant.
  • Demander à votre prêteur s'il est intéressé à acheter le matériel et à vous le louer par crédit-bail.
  • Avant de signer un bail, en discuter les modalités avec votre conseiller en fiscalité.

Conclusion

Le crédit-bail permet aux producteurs d'exploiter des biens productifs sans en être propriétaires. En effectuant une analyse entre louer ou acheter par la méthode de la valeur actualisée nette du flux de trésorerie, le producteur est certain d'opter pour la formule la mieux adaptée à son exploitation.


La présente fiche technique a été rédigée par le personnel de l'Unité de gestion des entreprises du MAAARO, à Guelph. Certaines parties de la présente fiche technique ont été utilisées avec l'autorisation concernant la publication G00429 de l'Université du Missouri, intitulée " Leasing Farm Equipment " et rédigée par Raymond E. Massey, économiste agricole, Université du Missouri.

Les auteurs tiennent aussi à remercier Robin Kerr, de la Banque Royale, ainsi que Drew Orosz et Denis Dion, de la Case Credit Corporation, de leurs précieux renseignements et commentaires au cours de la préparation de cette fiche technique.

La présente publication n'est fournie qu'à titre informatif. Elle vise à donner un aperçu général et non des avis propres à des situations particulières. Les exemples qu'elle contient ne sont donnés qu'à titre indicatif et ne sont ni exhaustifs ni adaptés à chaque situation. La présente fiche ne doit pas être considérée comme un avis juridique. Elle n'est pas fournie comme interprétation ou couverture exhaustive de la Loi de l'impôt sur le revenu ou des diverses lois qui concernent les modalités de location de terres. Le gouvernement de l'Ontario n'assume aucune responsabilité envers ceux qui utiliseraient la présente publication. Il vous est vivement recommandé de consulter votre conseiller en gestion agricole, votre comptable ou votre avocat avant de signer un contrat de location ou un bail foncier.

Pour tout renseignement sur ce site, veuillez vous adresser au Centre d’information agricole au 1 877 424-1300 ou ag.info.omafra@ontario.ca.