Contrats de location de pâturages

Agdex :	812
Date de publication :	octobre 2003
Commande no.	03-092
Dernière révision :	octobre 2003
Situation :
Rédacteur :	Rob Gamble - Programme Finances et entités commerciales/MAAO

Table des matières

1. Section 1 — principes d’un contrat de location : aspects juridiques et fiscaux
2. Tableau 1. Sommaire des éléments obligatoires, recommandés et facultatifs des contrats de location
3. Section 2 — Élaboration d’un contrat de location de pâturages : Fixation du loyer
4. Tableau 2. Coûts liés à la propriété des pâturages
5. Tableau 3. Rendement net de l’éleveur
6. Tableau 4. Calcul de la part des gains revenant à chacune des parties
7. Ressources
8. Résumé
9. Tableau 5. Loyer variable
10. Autres fiches techniques du maao traitant d’économie agricole
11. Annexe
12. Liens connexes

La présente fiche technique fait partie d’une série de fiches portant sur les contrats de location. La première de cette série, la fiche n° 01-066, Modalités de location de terres, décrit en détail les aspects juridiques, fiscaux et de gestion qu’implique la location d’une terre. On trouve par ailleurs un formulaire destiné à servir de guide dans l’élaboration d’un contrat de location, dans la fiche technique n° 03-090, Location des pâturages.

Louer une terre est pratique courante dans l’Ontario rural. Les types de contrats de location de pâturages et les relations entre les propriétaires et les locataires varient énormément dans la province. Ce qui est souhaitable ou équitable dans le cas d’une relation propriétaire-locataire donnée ne l’est pas nécessairement dans d’autres cas. La présente fiche technique a pour but d’aider les locataires et les propriétaires à rédiger des contrats de location de pâturages qui soient équitables et à prendre des décisions éclairées.

Section 1 — principes d’un contrat de location : aspects juridiques et fiscaux

Les composantes humaines d’un bon contrat de location

Toute forme d’entente commerciale exige une bonne dose de confiance et de respect mutuels. Il en va de même pour la location de pâturages. Un bon contrat de location doit satisfaire autant le propriétaire que le locataire et non seulement au niveau du prix. Les parties doivent donc prendre en considération leurs affinités et le caractère équitable du contrat de location. Voici des principes généralement garants de contrats de location qui seront respectés :

• Affinités — Il est important que le courant passe entre le propriétaire et le locataire s’ils veulent pouvoir se parler dans l’éventualité d’un différend.
• Honnêteté — Chacun doit de prime abord avoir confiance en l’honnêteté de l’autre.
• Transparence — Les modalités de location doivent être connues des deux parties et notées par écrit.
• Conditions équitables — Les conditions doivent être équitables pour chaque partie.
• Souplesse — Le contrat de location devrait pouvoir être modifié si des changements survenaient.
• Pertinence — Le contrat doit convenir au type de culture et encourager de bonnes pratiques agricoles.

Avantages d’un contrat écrit

Même si la majorité des contrats de location de terres se font verbalement, il n’en reste pas moins qu’il est avantageux de conclure des contrats écrits. Voici quelques-uns de ces avantages :

• compréhension claire des conditions du contrat de location. Bien qu’un contrat de location verbal soit une forme valide de contrat, il est extrêmement difficile d’en faire valoir les modalités en cas de désaccord. Un contrat écrit fournit au propriétaire et au locataire un constat de leur entente;
• clarification des attentes et des responsabilités des deux parties. S’il survient un litige, le contrat écrit peut éviter une poursuite en justice onéreuse;
• guide précieux pour les héritiers si le propriétaire ou le locataire venait à mourir;
• pièce justificative aux fins de l’impôt.

Loin d’exprimer de la méfiance, le fait d’exiger un contrat écrit est plutôt une indication de la part des deux parties de leur volonté de bien comprendre les modalités du contrat.

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Composantes du contrat de location

Le contrat écrit peut être aussi simple ou détaillé que le souhaitent le propriétaire et le locataire. Le tableau 1 et la section qui suit récapitulent les éléments à considérer dans la mise en forme d’un contrat de location. Ces éléments sont classés dans trois catégories :

• Obligatoires — à inclure dans tous les contrats.
• Recommandés — à envisager d’inclure au contrat.
• Facultatifs — ajoutent de la clarté au contrat et amènent les parties à clarifier des points au fur et à mesure de l’élaboration du contrat.

Répercussions fiscales de la location de terres

Les répercussions fiscales de la location sont traitées en détail dans la fiche technique n° 01-066, Modalités de location de terres.

Tableau 1. Sommaire des éléments obligatoires, recommandés et facultatifs des contrats de location
Contrats de location écrits

Éléments obligatoires

• Noms et adresses du propriétaire et du locataire
• Description du bien-fonds en location — Comprend la désignation officielle et précise les bâtiments ou les endroits à exclure.
• Durée du contrat et renouvellement — Indication de la date d’entrée en vigueur du contrat, de sa durée et des modalités de renouvellement si les parties souhaitent voir le contrat se renouveler. Le contrat doit mentionner quand et comment ce renouvellement s’effectuera.
• Loyer à payer — Clause fixant le montant du loyer, la méthode de calcul du loyer et la date de son paiement.

Éléments recommandés

• Droit d’inspection et de retrait des animaux d’élevage — Clause indiquant que le propriétaire a le droit de passer sur le bien-fonds loué et que le locataire a le droit de retirer les animaux d’élevage. Cette clause prévoit aussi une indemnité à verser au locataire et au locataire entrant.
• Transfert des titres de propriété — Clause explicitant les attentes des parties dans l’éventualité où la ferme serait vendue à un nouveau propriétaire pendant la durée du contrat de location.
• Résiliation du contrat — Clause énonçant clairement les modalités de résiliation du contrat.
• Utilisation de la terre — Clause précisant l’utilisation que le locataire fera des terres.
• Questions environnementales —Clause abordant la question des politiques et des responsabilités environnementales.
• Assurance — Clause identifiant la responsabilité de chacune des parties au regard des polices d’assurance à souscrire.
• Droits de cession du contrat ou de sous-location — Clause autorisant le locataire à sous-louer ou le lui interdisant.

Éléments facultatifs

• Arbitrage des différends — Clause prévoyant la façon dont seraient réglés les différends dans l’éventualité où les parties ne parviendraient pas à s’entendre. La pratique la plus courante consiste à désigner un arbitre.

• Pratiques de production et décisions de gestion — Clause identifiant les décisions de production et de gestion que le propriétaire laisse au locataire en ce qui a trait, notamment :
  – au taux de chargement, au format des animaux et à leur type;
  – à l’utilisation de fumier, d’engrais et de produits chimiques.

• Allocations de soutien du revenu, subsides et remboursements — Clause stipulant qui serait bénéficiaire d’éventuels versements effectués par des organismes gouvernementaux ou des offices de commercialisation.
• Contrepartie à payer pour les réparations aux bâtiments et aux clôtures et pour les améliorations — Clause indiquant la responsabilité de chacun au regard des améliorations et de la réparation des bâtiments et des clôtures, ainsi que le mode de partage des coûts y afférents.
• Indemnité pour dommages matériels — Clause prévoyant le versement d’une indemnité à la partie lésée.
• Droit de premier refus — Clause par laquelle le propriétaire offre au locataire la possibilité d’acheter les terres aux mêmes conditions que celles qui lui sont proposées dans une offre d’achat reçue d’une tierce partie.
• Option d’achat — Clause consentant au locataire une option d’achat des terres louées.

Perte de la possibilité de report d’impôt et de l’exemption pour gains en capital de 500 000 $

Les propriétaires peuvent par mégarde se priver de la possibilité d’utiliser les deux importantes dispositions fiscales que voici :

• le recours au report d’impôt (dispositions de roulement) lors du transfert du bien-fonds aux enfants;
• le recours à l’exonération de 500 000 $ pour gains en capital réalisés à la vente de leurs terres.

Pour l’Agence canadienne des douanes et du revenu (ACDR), les propriétaires qui concluent des contrats de location ne sont pas toujours perçus comme exerçant des activités agricoles. C’est notamment le cas lorsqu’ils concluent des contrats de partage de la production, en vertu desquels ils reçoivent une partie des bénéfices en contrepartie de l’utilisation des terres. Certains types de contrats de location ont donc pour conséquence de faire perdre au propriétaire son statut d’agriculteur et, du coup, la possibilité pour lui de se prévaloir des dispositions fiscales qui s’y rattachent. Ces cas ne sont pas fréquents et il est souvent possible d’y remédier, bien que non sans certaines conséquences, mais il demeure préférable de vérifier auprès d’un comptable quelles pourraient être les répercussions d’un contrat location.

Taxe sur les produits et services (TPS)

Le loyer qui est payé sous forme de partage du gain de poids des animaux n’est pas assujetti à la TPS. Aux fins de la TPS, les loyers payés au comptant sont assujettis à la taxe si le propriétaire est inscrit auprès de l’ACDR et s’il doit prélever et remettre la TPS. Si un propriétaire n’est pas inscrit, il n’est pas tenu de percevoir la TPS. S’il est inscrit, il est tenu de percevoir la TPS sur les loyers au comptant. Le locataire peut réclamer un crédit de taxe sur les intrants relativement aux montants qu’il aura payés au titre de la TPS.

Programme d’imposition foncière des propriétés agricoles

Le Programme d’imposition foncière des propriétés agricoles permet aux fermes admissibles d’être imposées à 25 % du taux d’imposition foncière applicable aux propriétés résidentielles ou agricoles de la municipalité. La maison de ferme plus 1 acre de terre tout autour sont imposés en tant que catégorie résidentielle. Pour être admissible au taux réduit, le bien-fonds doit faire partie d’une exploitation agricole rapportant au moins 7000 $ en revenus agricoles bruts et avoir fait l’objet d’une demande et de l’attribution d’un numéro valide aux termes du Programme d’inscription des entreprises agricoles. Un propriétaire qui n’est pas inscrit peut tout de même bénéficier d’un taux d’imposition réduit si le locataire possède un numéro d’inscription d’entreprise agricole valide. Pour plus de renseignements, appeler sans frais AGRICORP au 1 866 327-3678 ou visiter le site Web au www.farmbusreg.com.

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Section 2 — Élaboration d’un contrat de location de pâturages : Fixation du loyer

Même si les exemples présentés ici portent sur des élevages de bovins de boucherie, les principes et les feuilles de travail sont tout aussi valables pour des élevages de bovins laitiers, de moutons, de chèvres, de chevaux et d’autres animaux se nourrissant de fourrage grossier. Les valeurs utilisées dans les différentes feuilles de travail illustrent les principes décrits et doivent être modifiées en fonction des situations particulières du propriétaire et du locataire.

Taux de chargement

Il est très important à la fois pour le propriétaire et le locataire de déterminer ce qui constitue un taux de chargement convenable. Un taux de location établi par acre peut inciter l’éleveur à augmenter le taux de chargement alors que le propriétaire peut souhaiter au contraire voir diminuer le taux de chargement, de manière à préserver ses pâturages. De la même façon, un contrat prévoyant le partage du gain de poids risque d’engendrer des problèmes de surpâturage. Il est donc dans l’intérêt des deux parties d’aborder la question du taux de chargement et d’élaborer un contrat qui assure un maximum de rendement sur les ressources tout en préservant la densité de peuplement et la qualité du pâturage.

Taux du marché

Même s’il doit tenir compte des coûts et des rendements projetés par le propriétaire et le locataire, le loyer est inévitablement influencé par l’état de la demande. Le taux du marché est le taux courant résultant des négociations entre propriétaires fonciers et éleveurs. Les taux de l’année précédente, les stocks de bétail, les prix et les conditions météorologiques de l’année en cours sont autant de facteurs qui influencent aussi le taux du marché.

Valeur de l’emplacement, de l’eau ou des services

Bien que subjective, la valeur de l’eau, de l’emplacement ou des services offerts n’en est pas moins importante pour l’éleveur.

Calcul d’un taux de location

Les coûts engagés par le propriétaire foncier et le rendement de l’éleveur peuvent servir de point de départ dans la négociation d’un taux de location équitable. Il est possible d’exprimer ces sommes par acre ou par tête.

Coûts engagés par le propriétaire

Cet exercice consiste à évaluer à leur juste valeur les ressources et les frais d’utilisation annuels, de manière à déterminer les coûts engagés par le propriétaire. La méthode employée est décrite au tableau 2.

Rendement de l’éleveur

Le tableau 3 présente un modèle de budget qui peut servir à déterminer le rendement de l’éleveur.

Comme le montre l’exemple, pour un bovin de boucherie de 295 kg (650 lb), il faut tenir compte des intérêts au taux courant sur la valeur moyenne de l’investissement (habituellement la moitié de la valeur totale). L’utilisation de la moitié de la valeur totale de l’investissement suppose que la valeur de récupération est nulle.

Négociation du loyer

Les analyses présentées dans les tableaux 2 et 3 montrent que le propriétaire foncier aimerait recevoir 51,55 $/acre (ou 25,78 $/tête pour un taux de chargement de 2 animaux/acre). Le locataire pourrait se permettre au plus 51,00 $/acre (ou 25,50 $ par tête pour un taux de chargement de 2 animaux/acre). À ce taux par acre, le locataire ne toucherait sur sa main-d’œuvre et sa gestion qu’un rendement de 16,60 $/tête (tableau 3, ligne E).

Ces données serviraient de base à la négociation du loyer. Le processus de négociation permet à chacune des parties de comprendre le point de vue de l’autre et de tenir compte de leurs contributions et de leurs coûts respectifs. En général, un taux de location équitable pour des pâturages se situe quelque part entre les chiffres auxquels arrive le propriétaire foncier et ceux auxquels arrive l’éleveur.

Partage du gain de poids ou loyer variable

Partage du gain de poids

Le propriétaire et le locataire cherchent parfois à conclure une entente prévoyant un partage des risques. En vertu de ce type d’entente, la contribution de chacune des parties sert de base au calcul du partage des bénéfices. Comme on le voit dans le tableau 2, l’apport du propriétaire comprend les coûts engagés au titre des intérêts, de l’entretien et des impôts fonciers sur les terres, ainsi que les coûts engagés au titre des taxes, de l’amortissement, des intérêts, des réparations et des assurances sur l’investissement dans des clôtures, des bâtiments, des étangs et des installations de manutention. Son apport peut aussi comprendre les engrais et d’autres intrants. L’apport de l’éleveur comprend les intérêts sur son investissement dans les animaux, ses frais d’exploitation et de gestion, tels qu’ils sont décrits dans le tableau 3.

Le bénéfice à partager correspond à la valeur du gain de poids produit par le pâturage. Un tel partage du gain de poids oblige à déterminer le prix et le poids des animaux au début et à la fin de la saison de pâturage. Le tableau 4 illustre une méthode de calcul de la quote-part du gain ou de la perte qui revient à chacune des parties. Le rendement net par tête est partagé en fonction de la part des coûts assumée par chacune des parties (selon les données des tableaux 2 et 3). Ce pourcentage pourrait encore être rajusté si le propriétaire et le locataire désiraient négocier davantage.

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Nota : L’annexe 1 présente une explication des termes employés et des calculs effectués dans ce tableau.

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Loyer variable

Le tableau 5 montre deux exemples de méthodes de calcul d’un loyer variable applicables à des pâturages. La première méthode utilise un prix de base qui est rajusté en fonction de la prise de poids des animaux. La deuxième méthode utilise un prix de base qui est rajusté en fonction du prix des animaux.

Ressources

L’annexe 1 comprend deux feuilles de travail vierges que le propriétaire et le locataire peuvent utiliser pour calculer leurs coûts et leurs rendements.

Feuille de travail sur les outils de location de terre et les élevages d’animaux au pâturage — On trouve sur le site Web suivant les fichiers Excel renfermant toutes les feuilles de travail qui sont présentées ici pour calculer les possibilités de profits liées à l’élevage d’animaux au pâturage : www.omaf.gov.on.ca. On peut trouver ce fichier facilement en tapant « grass stocker worksheet » dans le champ de recherche de la page d’accueil du MAAO.

Budgets d’élevage — On trouve des feuilles de travail Excel ainsi que des budgets partiels (copie papier) pour plusieurs types d’élevages d’animaux au pâturage sur le site Web du MAAO (www.omaf.gov.on.ca). Il suffit, pour accéder au site, de taper « Budgets de production de l’Ontario » dans le champ de recherche de la page d’accueil du MAAO.

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Résumé

Les modalités de location de pâturages offrent à la fois au propriétaire foncier et au locataire la possibilité de rentabiliser au mieux leurs éléments d’actif. Une bonne communication et l’élaboration d’un contrat de location écrit permettent à chacune des parties de bénéficier du contrat.

Cette fiche technique a pour but de donner des renseignements généraux et non des avis spécifiques touchant des situations particulières. Quelques-uns des aspects juridiques et fiscaux qu’impliquent les contrats de location y sont décrits, mais ils ne doivent être considérés ni comme une interprétation ni comme une couverture exhaustive de la Loi de l’impôt sur le revenu ou de la loi portant sur les modalités de location de terres. Le gouvernement de l’Ontario n’assume pas de responsabilité envers les personnes qui utilisent ce document. Un contrat de location de terre ne doit être signé qu’au terme d’un examen avec un conseiller en gestion agricole, un comptable ou un avocat.

Nous remercions le Secrétariat d’état pour sa contribution financière à la réalisation de la présente fiche technique.

Cette fiche technique a été rédigée par Rob Gamble, chef de programme, Finances et structures d’entreprise, Division de l’agriculture et des affaires rurales, MAAO, Guelph. Sur l’autorisation de la personne suivante, que l’auteur remercie, des parties de cette fiche technique ont été tirées de la publication n^o 149 du North Central Regional Extension, intitulée Pasture Rental Arrangements for Your Farm, de Larry N. Langemeier, professeur, Kansas State University.

L’auteur tient aussi à remercier Douglas C. Jack, avocat-procureur, Fergus (Ontario), de son aide dans la préparation de l’exemple de contrat de location. L’auteur tient également à remercier Nancy Noecker, spécialiste des exploitations de naissage de bovins de boucherie, MAAO, et Jack Kyle, spécialiste des herbagers, MAAO, de leur aide dans la révision de la fiche technique.

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Autres fiches techniques du maao traitant d’économie agricole

Série portant sur les structures d’entreprise

Sociétés d’exploitation agricole, commande n° 01-058

La société de personnes agricole, commande n° 02-048

La coentreprise agricole, commande n° 02-070

Comment créer une coopérative, commande n° 02-020

Coopératives de nouvelle génération, commande n° 02-018

Série portant sur les contrats de location

Contrats de métayage portant sur les cultures, commande n° 01-068

Contrats de location au comptant à conditions variables, commande n° 01-070

Modalités de location de terres, commande n° 01-066

Contrats de location au comptant de terres en culture, commande n° 01-072

Série sur la gestion agricole et la fiscalité

Comment calculer les coûts des machines agricoles, commande n° 01-076

Le régime de pensions du Canada, commande n° 01-030

Assurance de l’exploitation agricole, commande n° 00-042

Budgets de cultures (annuels), publication 60F

Guide des travaux agricoles à forfait et de la location de matériel, commande n° 02-016

Crédit-bail agricole, commande n° 01-004

Livre de comptabilité agricole de l’Ontario revisé, publication 540F

Avenues offertes aux agriculteurs confrontés à des difficultés financières, commande n° 00-052

Programmes et services à l’intention des agriculteurs ontariens, commande n° 02-044

Imposition lors du transfert des avoirs de l’entreprise agricole aux membres de la famille, commande n° 03-024

Comment prendre le pouls d’une entreprise agricole et remé-dier aux pressions financières, commande n° 00-108

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Annexe

Terres : On évalue les terres à leur juste valeur marchande en cours à des fins agricoles, sans égard à leur proximité des villes ni à toute autre caractéristique non agricole pouvant influencer leur valeur.

Intérêts sur le bien-fonds : Un pourcentage de la valeur des terres correspond au rendement du propriétaire foncier sur la valeur foncière en cours et reflète également la productivité des pâturages. Un taux d’intérêt pratique de « négociation » peut se situer approximativement entre 5 et 7 % pour les raisons suivantes :

• La valeur marchande du bien-fonds est utilisée plutôt que le prix d’achat dans le calcul du rendement.
• À la vente du pâturage, le revenu net touché par le vendeur serait inférieur à la juste valeur marchande à cause de l’impôt sur le revenu à payer et des frais liés à la vente.
• Les rendements sur les terres se situent traditionnellement dans la fourchette de 4–6 % par année après toutes les charges, sauf celles qui sont liées aux terres.

Les rendements des pâturages peuvent comprendre des gains en capital aussi bien que des revenus annuels tirés de la location.

Impôts fonciers : Utiliser les impôts fonciers réellement payés.

Améliorations foncières : Prendre en compte les sommes d’argent dépensées en moyenne chaque année au titre des améliorations foncières, notamment au titre des pratiques de conservation.

Investissements dans des bâtiments et des installations : Évaluer la juste valeur marchande des clôtures, des bâtiments, des étangs, des puits et des installations de manutention. Les coûts liés à la propriété de ces éléments d’actif comprennent l’amortissement, les intérêts, les réparations, les taxes et les frais d’assurance.

• Amortissement : La durée de vie utile moyenne des bâtiments et des installations varie habituellement entre 15 et 30 ans. Cette durée est de 10 à 15 ans pour les clôtures.
• Réparations, taxes et assurances : On évalue habituellement les réparations faites aux installations à 1–3 % de la valeur de l’investissement, et les charges relatives à la fois aux taxes et aux assurances, à environ 0,25–1 %.

Autres coûts : Prendre en compte tout autre coût, y compris les dépenses annuelles moyennes au chapitre de l’engrais, surtout si un minimum est nécessaire pour maintenir le pâturage.

Gestion : La gestion est un aspect important à prendre en considération dans un contrat de location. Les activités de gestion peuvent être partagées ou non. Si le propriétaire participe à la gestion, cet apport doit être pris en compte. Si le locataire assume seul toute la responsabilité de la gestion, une valeur doit être rattachée à ces activités.

La valeur attribuée à la gestion est soumise à la négociation entre les parties. Deux solutions sont possibles :

• Une valeur allant de 1 à 2,5 % du capital moyen sous gestion. Le capital moyen sous gestion correspond à la valeur marchande des éléments d’actif que sont le bien-fonds, les bâtiments, les installations et le bétail.
• Les gestionnaires agricoles professionnels exigent normalement des frais de gestion correspondant à 5–10 % des revenus bruts rajustés. (Dans le cas des pâturages, les revenus bruts peuvent correspondre à la totalité du revenu tiré du bétail ou à ce revenu par acre.)

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