Contrats de location au comptant de terres en culture

Agdex :	812
Date de publication :	septembre 2001
Commande no.	01-072
Dernière révision :	septembre 2001
Situation :	En remplacement de la publication 90F, Bail agricole - Terre cultivable
Rédacteur :	Rob W. Gamble - MAAO

Table des matières

1. Introduction
2. Section 1 - Principes D'un Contrat De Location : Aspects Juridiques Et Fiscaux
3. Tableau 1. Sommaire des éléments obligatoires, recommandés et facultatifs à inclure au contrat de location
4. Section 2 - Établissement D'un Contrat De Location Au Comptant
5. Tableau 2. Avantages et inconvénients des contrats de location au comptant pour le propriétaire
6. Tableau 3. Avantages et inconvénients des contrats de location au comptant pour le locataire
7. Tableau 4. Feuille de travail sur les coûts de propriété
8. Tableau 5. Méthode fondée sur le rendement net pour le locataire
9. Tableau 6. Comparaison des méthodes
10. Section 3 - Liste De Vérification Et Feuilles De Travail Sur La Location
11. Tableau 7. Liste de vérification sur la location d'une terre agricole
12. Tableau 8. Feuille de travail vierge sur les coûts de propriété
13. Tableau 9. Feuille de travail vierge sur le rendement net pour le locataire
14. Annexe A - Exemple D'un Contrat De Location Au Comptant D'une Terre
15. Liens connexes

Introduction

Cette fiche technique fait partie d'une série de fiches portant sur les baux ou contrats de location. La première fiche technique, Modalités de location de terres, commande n^o 01-066, décrit en détail les aspects juridiques, fiscaux et de gestion qu'implique la location d'une terre.

Louer une terre est pratique courante dans l'Ontario rural. Les types de contrats de location de terres en culture et les relations entre les propriétaires et les locataires varient énormément dans la province. Ce qui est souhaitable ou équitable dans le cas d'une relation propriétaire-locataire donnée ne l'est pas nécessairement dans d'autres cas. La présente fiche technique a pour but d'aider les locataires et les propriétaires à établir des contrats de location au comptant équitables et à les aider à prendre des décisions éclairées. On trouvera à l'annexe A un exemple de tel contrat.

Section 1 - Principes D'un Contrat De Location : Aspects Juridiques Et Fiscaux

Les Composantes Humaines D'un Contrat De Location Réussi

Toute forme d'entente commerciale exige une bonne dose de confiance et de respect mutuels. Il en va de même pour la location d'une terre. Pour qu'un contrat de location soit réussi, il doit satisfaire autant le propriétaire que le locataire. Avant de signer un contrat de location, le propriétaire et le locataire doivent faire plus qu'établir un juste prix. Ils doivent prendre en considération leurs affinités et le caractère équitable du contrat de location. Voici une liste des caractéristiques souvent retrouvées dans des contrats de location réussis :

• Affinités - Vous entendez-vous bien et pouvez-vous débattre des points de divergence?
• Honnêteté - Avez-vous confiance en la personne avec qui vous faites affaire?
• Transparence - Les modalités de location sont-elles connues des deux parties et notées par écrit?
• Conditions équitables - Est-ce que les conditions sont équitables pour chaque partie?
• Souplesse - Est-ce que le contrat de location peut être modifié si des changements survenaient?
• Pertinence - Est-ce que le contrat convient au type de culture et encourage les bonnes pratiques agricoles?
  

Est-Ce Un Contrat De Location Au Comptant Qui Vous Convient Le Mieux?

Face aux coûts en immobilisations élevés associés à la propriété d'un bien-fonds, la location offre une solution de rechange intéressante. La location d'une terre agricole comporte des avantages et des inconvénients que le propriétaire et le locataire doivent prendre en compte avant de signer un contrat de location. Les tableaux 2 et 3 répertorient les avantages et les inconvénients d'un contrat de location au comptant.

Les Avantages D'un Contrat Écrit

Bien que la majorité des contrats de location de terres se fassent verbalement, les locataires et les propriétaires se doivent d'étudier les avantages de s'entendre par écrit :

1. Le plus grand avantage est une compréhension claire des conditions du contrat de location. Bien qu'un contrat de location verbal soit une forme valide de contrat, il est extrêmement difficile d'en faire valoir les modalités en cas de désaccord. Un contrat écrit fournit au propriétaire et au locataire un constat de leur entente.
2. Il éclaircit les attentes et les responsabilités des deux parties. Est-il besoin de mentionner que s'il survient un litige, le contrat écrit offre une solution de rechange à une poursuite en justice onéreuse.
3. Il est aussi un guide précieux pour les héritiers si le propriétaire ou le locataire mourait.
4. Il sert aussi de pièce justificative aux fins de l'impôt.

Il faut souligner qu'un contrat écrit n'est nullement un signe de non-confiance, mais plutôt un indice de la part des deux parties de leur volonté d'en venir à une compréhension claire du contrat qu'ils passent.

Tableau 1. Sommaire des éléments obligatoires, recommandés et facultatifs à inclure au contrat de location
Contrats De Location Écrits

Éléments obligatoires

• Les noms et adresses du propriétaire et du locataire
• Description du bien-fonds en location - comprend la désignation officielle et précise les bâtiments ou les endroits à exclure.
• Durée et renouvellement du bail - le début et la durée du contrat de location ainsi que son renouvellement si les parties souhaitent voir le contrat se renouveler d'année en année. Le contrat doit mentionner quand et comment ce renouvellement s'effectuera.
• Loyer à payer - quel est le montant du loyer, comment est-il calculé et à quel moment doit-il être payé.

Éléments recommandés

• Droits d'inspecter et de récolter - le propriétaire a le droit de passer sur le bien-fonds loué et le locataire a le droit de récolter les cultures. A aussi trait à une indemnité à laquelle le propriétaire et le locataire entrant ont droit.
• Transfert des titres de propriété - il est important que le propriétaire et le locataire discutent de leurs attentes en cas de vente de la ferme à un nouveau propriétaire pendant la durée du contrat de location.
• Résiliation du bail - le contrat doit clairement énoncer comment le bail peut être résilié.
• Utilisation de la terre - le contrat doit mentionner ce que le locataire fera des terres.
• Questions environnementales - cette clause aborde la question des politiques et des responsabilités environnementales.
• Assurance - une clause à propos de l'assurance permet au propriétaire et au locataire d'identifier qui sera responsable de la couverture d'assurance.
• Droits de cession du bail ou de sous-location - au contrat écrit, il doit y avoir une clause qui empêche le locataire de sous-louer.

Éléments facultatifs

• Règlement des différends - une clause d'arbitrage décrit comment résoudre des désaccords qui ne peuvent être résolus entre le locataire et le propriétaire. La pratique la plus courante consiste en la désignation d'un arbitre.
• Pratiques de production et décisions de gestion - cette clause traite des décisions de production et de gestion que le propriétaire veut que le locataire prenne. Certaines de ces décisions peuvent comprendre :
  • décisions à propos des cultures;
  • utilisation de fumier, d'engrais et de produits chimiques;
  • assurance-récolte et assurance revenu;
  • livraison et vente de la récolt
• Allocations de soutien du revenu, subsides et remboursements - le contrat écrit doit énoncer clairement qui recevra les sommes versées par des organismes gouvernementaux ou des agences de commercialisation.
• Contrepartie à payer pour les réparations aux bâtiments et aux clôtures et pour les améliorations - qui est responsable de la réparation des bâtiments et des clôtures, et des autres améliorations et comment en répartir les coûts.
• Indemnité pour dommages matériels - la partie lésée doit recevoir une indemnité.
• Droits de préemption - le propriétaire peut vouloir offrir au locataire un droit de préemption aux mêmes conditions que celles qui lui sont faites par une tierce partie pour l'achat de ses terres.
• Option d'achat - les parties peuvent vouloir s'entretenir de la possibilité d'inclure une option qui permet au locataire d'acheter les terres louées.
• Restrictions de zonage municipal - le locataire signe le contrat avec l'intention expresse de pratiquer des activités agricoles. Il est donc important que le propriétaire lui donne l'assurance que les terres sont zonées agricoles.

Les Composantes Du Contrat De Location

Le contrat écrit peut être aussi simple ou détaillé que le souhaitent le propriétaire et le locataire. Le tableau 1 et la section qui suit récapitulent les éléments à considérer lors de la mise en forme d'un contrat de location. Ils sont classés sous trois appellations :

• Obligatoires - tous les contrats doivent inclure ces éléments.
• Recommandés - éléments que le propriétaire et le locataire doivent envisager d'inclure au contrat.
• Facultatifs - éléments qui ajoutent de la clarté au contrat de location et apportent au propriétaire et au locataire des points à débattre au fur et à mesure qu'ils élaborent le contrat.

Répercussions Fiscales De La Location De Terres

Les répercussions fiscales de la location sont traitées en détail dans la fiche technique n^o 01-066, Modalités de location de terres.

Perte d'un report d'impôt et exemption pour gains en capital de 500 000 $

Les propriétaires peuvent par mégarde se priver de la possibilité d'utiliser les deux importantes dispositions fiscales que voici :

1. la possibilité d'utiliser un report d'impôt (aussi appelé un roulement) lors du transfert du bien-fonds aux enfants;
2. l'exemption pour gains en capital de 500 000 $ pour leurs terres.

Ces erreurs peuvent survenir parce que de nombreux types d'accords de location ne sont pas perçus comme des activités agricoles par l'Agence canadienne des douanes et du revenu (ACDR). Même un contrat de partage des récoltes, où une partie de la récolte est donnée au propriétaire en paiement pour l'utilisation des terres, ne correspond pas à leur définition. Ainsi, quelques types d'accords de location ont pour conséquence de faire perdre au propriétaire son statut d'agriculteur et la possibilité d'utiliser les dispositions fiscales s'y rattachant. Bien que ces cas ne soient pas répandus et qu'il soit souvent possible d'y remédier avec un minimum de conséquences, il est préférable de vérifier avec votre comptable de quelle manière une location peut vous toucher.

Taxe sur les produits et services (TPS)

Le loyer, qui est payé par voie de partage des récoltes, n'est pas soumis à la TPS. Aux fins de la TPS, les loyers au comptant sont traités selon la manière dont le propriétaire est enregistré auprès de l'ACDR pour percevoir et rembourser la TPS. Si un propriétaire n'est pas enregistré, il n'est pas tenu de percevoir la taxe sur le loyer. S'il est enregistré, la TPS doit être perçue sur les loyers au comptant. Le locataire peut demander un crédit de taxe sur les intrants sur la taxe qu'il aura payée.

Programme d'imposition foncière des propriétés agricoles

Le Programme d'imposition foncière des propriétés agricoles permet aux fermes admissibles d'être imposées à 25 % du taux d'imposition foncière applicable aux propriétés résidentielles ou agricoles de la municipalité. La maison de ferme, plus un acre de terre l'entourant, sont imposés en tant que catégorie résidentielle. Pour être admissible au taux réduit, un bien-fonds doit faire partie d'une entreprise agricole et générer des revenus agricoles bruts de 7000 $ ou plus, et avoir fait l'objet d'une demande et de l'attribution d'un numéro valide aux termes du Programme d'inscription des entreprises agricoles. Un propriétaire qui n'est pas enregistré peut tout de même bénéficier d'un taux d'imposition réduit si le locataire possède un numéro aux termes du Programme d'inscription des entreprises agricoles valide. Pour plus de renseignements, appeler sans frais Agricorp au 1 866 327-3678 ou visiter le site Web.

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Section 2 - Établissement D'un Contrat De Location Au Comptant

Les contrats de location au comptant comportent des avantages et des inconvénients. Les propriétaires et les locataires se doivent de les étudier. Les tableaux 2 et 3 en indiquent les grandes lignes.

Tableau 2. Avantages et inconvénients des contrats de location au comptant pour le propriétaire

Avantages

• Un loyer fixe au comptant dégage le propriétaire du souci découlant des variations de prix et de rendement. Les risques de fluctuation de prix, de coûts et de production sont portés par le locataire.
• Le propriétaire n'a pas à se préoccuper de la commercialisation des récoltes.
• Ce type de contrat est moins exigeant au niveau de la gestion que d'autres formes d'ententes de location.
• Comme le propriétaire participe moins à la gestion, il y a moins de risques de friction entre le propriétaire et le locataire à propos des décisions de gestion.
• Le propriétaire ne se préoccupe plus autant de savoir si le locataire enregistre correctement les renseignements concernant le rendement de la récolte.
• Le mode de paiement est explicite.

Inconvénients

• Les années de hausses substantielles et imprévues du prix des produits de base, le propriétaire qui a loué sa ferme contre un loyer fixe au comptant ne peut participer aux bénéfices résultant des prix plus élevés.
• Une fois qu'un loyer fixe au comptant est établi, il peut être difficile de négocier des changements, si les rendements et les coûts augmentent avec le temps.
• Le revenu de location n'est pas considéré comme un revenu d'agriculture. S'il vous est important de garder un statut agricole, il faudra considérer un autre type d'entente.
• Les occasions de réduire les impôts grâce au revenu programmé (en retenant les récoltes ou en engageant des dépenses) ne sont pas aussi grandes dans le cas d'un contrat de location au comptant si on le compare à un contrat de partage des récoltes.
• Il peut y avoir danger accru que le locataire rende la terre inculte. Cependant, la forte demande pour des terres et les conditions stipulées par écrit peuvent amoindrir ce problème.
• Il peut arriver que le locataire ne paie pas tout le loyer (pour des raisons diverses) ou tarde à payer le loyer.
• Le revenu que tire un propriétaire d'un contrat de partage des récoltes est admissible au compte de stabilisation du revenu net (CSRN), tandis qu'un loyer au comptant ne l'est pas.

Tableau 3. Avantages et inconvénients des contrats de location au comptant pour le locataire

Avantages

• Un loyer fixe au comptant permet au locataire de faire plus de profits s'il survient une augmentation inattendue du prix des récoltes ou qu'une saison de croissance exceptionnellement favorable donne de meilleures récoltes.
• Il y a moins de temps passé à tenir des registres et à diviser les récoltes ou à partager les revenus provenant de la vente des récoltes.
• Permet au locataire d'avoir les coudées franches dans ses décisions de gestion.
• Il y a moins de risques de friction entre le locataire et le propriétaire à propos de la gestion de la récolte.

Inconvénients

• Les taux de location au comptant ont tendance à être négociés selon les prix du marché de l'année précédente. À la suite d'une bonne année, cet optimisme risque de faire en sorte que le loyer soit plus élevé qu'il ne devrait l'être.
• Le locataire porte tous les risques liés au rendement et aux prix. L'inconvénient est d'autant plus grand si les terres ne sont pas idéales ou que la récolte varie à cet endroit.
• Le loyer au comptant devient une charge au comptant fixe qu'il peut être très difficile de payer une année où la récolte est mauvaise ou lorsque les prix sont anormalement bas.
• Les taux de location au comptant ont tendance à augmenter au même rythme que l'augmentation du rendement des récoltes, même si la plupart des augmentations de rendement peuvent être le résultat d'une bonne gestion. De plus, les taux de location ne chutent pas au même rythme que la diminution des rendements ou des prix des récoltes.
• Le propriétaire peut être moins enclin à partager les coûts liés à l'amélioration des terres. Dans un contrat de partage des récoltes, l'augmentation de la productivité augmenterait le rendement des améliorations.

Établissement D'un Taux De Location

Les taux de location sont établis la plupart du temps en fonction des taux pratiqués sur le marché local, lesquels reflètent le jeu de l'offre et de la demande locales pour la location de terres.

Par contre, les contrats de partage des récoltes et les contrats souples utilisent le taux du marché comme base pour établir le mode de partage des récoltes ou pour assouplir les conditions du contrat. Dans le cas du partage des récoltes, un partage habituel est de 1/3 - 2/3 ou de 1/4 - 3/4.

Si vous décidez de louer au comptant, comment déterminer un taux de location équitable? Il y a trois méthodes possibles pour déterminer un loyer au comptant fixe pour une ferme ou un champ donné.

• Méthode fondée sur le taux du marché
• Méthode fondée sur les coûts pour le propriétaire
• Méthode fondée sur le rendement net pour le locataire

Une quatrième méthode, qui n'est pas expliquée en détail dans cette fiche technique, calcule le montant en termes de partage des récoltes et le convertit en loyer au comptant. La conversion tient compte du risque plus faible que prend le propriétaire avec un loyer au comptant. Pour savoir comment établir un mode de partage des récoltes, voir la fiche technique n^o 01-068, Contrat de métayage portant sur les cultures.

Méthode fondée sur le taux du marché

Cette méthode exige de connaître les loyers au comptant qui sont payés pour les fermes de la région. Il faut faire des rajustements pour dégager les différences dans la productivité de la ferme et le montant et la qualité des améliorations. Divers facteurs affectent le prix de location d'une terre. En voici quelques-uns :

• Prix des récoltes - Les taux de location reflètent souvent les prix des denrées, mais accusent un certain retard par rapport à un éventuel repli du marché.
• Offre et demande locales - Les terres situées à proximité de celles des producteurs désireux d'en louer, surtout s'ils dirigent des exploitations d'élevage ou des exploitations spécialisées, seront plus en demande.
• Drainage - Les terres bien drainées, qui peuvent être travaillées tôt au printemps et qui peuvent produire une bonne récolte de maïs ou de soya valent plus.
• Fertilité, compaction, érosion, unités thermiques et maîtrise des mauvaises herbes - Les champs qui ont peu de mauvaises herbes et qui ne montrent aucun signe de compaction, d'érosion ou de carences nutritives valent plus. Les terres qui se trouvent dans une région bénéficiant d'un plus grand nombre d'unités thermiques offrent un potentiel de rendement accru.
• Taille de la terre - Les petites parcelles de terre aux formes irrégulières où l'accès à la machinerie lourde est limité valent moins.

D'autres facteurs sont aussi importants pour beaucoup de propriétaires. Dans certains cas, un propriétaire accepte de toucher un loyer moindre que celui qu'il pourrait en obtenir de la part du plus haut soumissionnaire à cause de l'importance qu'il accorde aux facteurs ci-dessous mentionnés :

• Programme d'imposition foncière des propriétés agricoles - Les propriétaires fonciers qui signent un bail avec une entreprise agricole enregistrée sont admissibles au Programme d'imposition foncière des propriétés agricoles. Une terre agricole admissible est imposée à 25 % du taux d'imposition foncière des propriétés résidentielles, ce qui est un avantage important pour le propriétaire.
• Bon aménagement du territoire agricole - Un propriétaire préfère signer un bail avec un locataire qui fait un bon aménagement du territoire agricole et qui apporte des soins à la terre plutôt qu'avec celui qui ne le fait pas.
• Paiements réguliers - Les locataires qui paient à temps ont le premier choix.
• Baux à long terme - Implique que le locataire a une plus grande incitation à garder la terre en excellente condition. Les baux à long terme encouragent un bon aménagement du territoire agricole.

La méthode fondée sur le taux du marché comporte des inconvénients. Il peut être difficile de déterminer les loyers au comptant payés pour des fermes comparables ainsi que les rajustements à apporter aux taux de location. Bien que les autres méthodes puissent donner des calculs intéressants, les taux courants du marché ne peuvent être ignorés. Quelle que soit la méthode utilisée pour les obtenir, les taux ne peuvent pas beaucoup dévier des taux pratiqués sur le marché si ceux-ci sont véritablement étudiés au moment des dernières négociations.

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Méthode fondée sur les coûts pour le propriétaire

Grâce à cette méthode, le propriétaire calcule combien lui coûte sa terre, puis détermine le loyer optimal à demander. Il reste que les propriétaires reçoivent rarement un loyer au comptant suffisant pour couvrir tous les coûts de propriété. C'est pourquoi cette méthode peut donner une valeur trop élevée par rapport à ce que la production et les prix pratiqués sur le marché local permettent aux locataires de payer. Elle donne cependant au propriétaire une base pour établir le « prix demandé » lors des négociations du loyer au comptant. Le tableau 4 donne un exemple de cette méthode.

Voici quelques points à ne pas oublier lors du calcul des coûts de propriété :

Méthode fondée sur le rendement net pour le locataire

Dans certaines régions, à cause du manque de terres disponibles, il arrive que les locataires soumissionnent un prix plus élevé pour une terre qu'ils ne peuvent en fait se le permettre. Les locataires doivent calculer combien il leur restera pour payer le loyer une fois les charges variables, les charges fixes sur la machinerie et le rendement sur le coût de la main-d'œuvre et de la gestion déduits de la valeur brute des récoltes. Le tableau 5 indique une marche à suivre pour évaluer à combien établir le loyer au comptant. Le tableau 9 est une feuille de travail vierge pour faire vos propres calculs.

Les frais de main-d'œuvre et de gestion peuvent être les plus difficiles à déterminer. Les frais de main-d'œuvre doivent refléter le temps utilisé seulement à la production des cultures et à l'entretien général de la ferme. Le taux horaire doit être égal à ce que d'autres agriculteurs de la région paieraient. Les frais de gestion sont parfois évalués entre 5 et 10 % de la valeur brute des récoltes ou entre 1,5 et 2,5 % de l'investissement dans la terre, le matériel et la machinerie.

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1. Le taux d'intérêt ou de rendement ne tient pas compte des gains en capital et sera donc inférieur aux taux de rendement sur d'autres investissements.
2. La durée de vie sera différente pour les bâtiments, les clôtures et les différents types de matériel d'arrosage.
3. Ne pas tenir compte des intérêts si la valeur des bâtiments, des améliorations et de certains types de matériel d'arrosage est incluse dans la valeur du bien-fonds.
4. Ne pas inclure les taxes sur les bâtiments, les améliorations et certains types de matériel d'arrosage si les taxes sur ces éléments d'actif sont comprises dans les impôts fonciers.

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Le Processus De Négociation

Un montant de loyer au comptant définitif et acceptable pour le locataire et pour le propriétaire peut être négocié au terme d'un examen des trois méthodes mentionnées. Le tableau 6 résume les valeurs obtenues à partir des exemples des différentes méthodes. Les deux parties doivent reconnaître qu'à trop vouloir gagner sur tous les plans, on risque d'obtenir un contrat inéquitable. Un tel contrat a peu de chances de durer. Une entente injuste n'encourage par ailleurs pas la partie lésée à l'honnêteté et à la coopération. Au fil du temps, des changements peuvent survenir qui amèneront la partie lésée à prendre sa revanche.

Calendrier Des Paiements De Loyer

Les locataires autant que les propriétaires doivent discuter du calendrier des paiements de loyer. Il existe diverses possibilités.

La principale préoccupation du propriétaire peut être de recevoir le paiement entier, bien que quelques propriétaires préfèrent ne pas recevoir l'intégralité du loyer en un seul paiement. Les locataires peuvent avoir des problèmes de liquidité si le paiement intégral est dû avant que les récoltes ne soient faites ou avant que le bétail ne soit prêt à être vendu.

Quelques propriétaires demandent qu'une partie du loyer soit payée au début de l'année d'exploitation et que l'autre partie le soit lorsque la ou les cultures principales sont récoltées. Si les deux parties s'entendent pour qu'il y ait un seul paiement, celui-ci devrait venir à échéance au moment des récoltes. Mais sans égard à l'entente qui a été convenue quant au nombre de paiements de loyer à faire, il est judicieux de planifier les paiements pour qu'ils coïncident avec les principales rentrées d'argent prévues à la suite des récoltes.

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Section 3 - Liste De Vérification Et Feuilles De Travail Sur La Location

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1. Le taux d'intérêt ou de rendement ne tient pas compte des gains en capital et sera donc inférieur aux taux de rendement sur d'autres investissements.
2. La durée de vie sera différente pour les bâtiments, les clôtures et différents types de matériel d'arrosage.
3. Ne pas tenir compte des intérêts si la valeur des bâtiments, des améliorations et de certains types de matériel d'arrosage est incluse dans la valeur du bien-fonds.
4. Ne pas inclure les taxes sur les bâtiments, les améliorations et certains types de matériel d'arrosage si les taxes sur ces éléments d'actif sont comprises dans les impôts fonciers.

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Ressources

Il est important de connaître vos coûts de revient pour déterminer un taux de location juste et mettre au point un contrat de location. Vos propres dossiers sont votre meilleure source de renseignements; cependant, si vous n'avez pas de dossiers, il est important d'utiliser des données estimatives réalistes. Les sources d'information ci-dessous peuvent vous être utiles :

• Programme d'analyse de la gestion des exploitations agricoles de l'Ontario 1999 (PAGEAO), publication 69F publiée annuellement par le MAAO;
• Budgets de cultures, publication 60F. Mis à jour annuellement, ces 12 budgets de cultures peuvent vous aider à évaluer vos coûts.
• Modèles de contrats de location - Des versions électroniques des feuilles de travail et des contrats de location sont disponibles sur le site Web du MAAO.

Tous les documents ci-dessus mentionnés peuvent être trouvés à la page Développement des entreprises du site Web du MAAO.

Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux et non des avis spécifiques touchant des situations particulières. Quelques-uns des aspects juridiques et fiscaux qu'impliquent les contrats de location y sont décrits, mais ils ne doivent être considérés ni comme une interprétation ni comme une couverture exhaustive de la Loi de l'impôt sur le revenu ou de la loi portant sur les modalités de location de terres. Le gouvernement de l'Ontario n'assume pas de responsabilité envers les personnes qui utilisent cette publication. Une entente de location de terre ne doit être signée qu'au terme d'un examen avec un conseiller en gestion agricole, un comptable ou un avocat.

Nous remercions le Secrétariat d'État pour sa contribution financière à la réalisation de la présente fiche technique.

La présente fiche technique a été rédigée par Rob Gamble, chef de programme, Finances et structures d'entreprise, Division de l'agriculture et des affaires rurales, MAAO, Guelph. Sur l'autorisation des personnes suivantes, que l'auteur remercie, des parties de cette fiche technique ont été tirées d'un article de Joel Bagg, MAAO, et de la publication n^o 73 du North Central Regional Extension, intitulée Fixed and Flexible Cash Rental Arrangements for Your Farm, de Larry N. Langemeier, professeur, Kansas State University.

L'auteur aimerait également remercier Douglas C. Jack, avocat, Fergus (Ontario) de son aide dans la préparation de l'exemple de contrat.

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Annexe A - Exemple D'un Contrat De Location Au Comptant D'une Terre

En Culture

Section 1 - Éléments Obligatoires

1. Noms et adresses du locataire et du propriétaire

Le présent bail est intervenu le jour, mois et année, entre le nom du propriétaire, propriétaire, du numéro civique, R.R., municipalité (Ontario) et le nom de la conjointe ou du conjoint du propriétaire, conjoint(e) du propriétaire, d'une part, et le nom du locataire, locataire, du numéro civique, R.R., municipalité (Ontario) et le nom de la conjointe ou du conjoint du locataire, conjoint(e) du locataire, d'autre part.

2. Description du bien-fonds donné à bail

Le propriétaire cède à bail au locataire, en contrepartie d'un loyer, afin que ce dernier l'occupe et l'utilise à des fins agricoles seulement, le bien-fonds suivant, situé dans le canton de nom du canton, du comté, du district ou de la région de nom du comté dans la province de l'Ontario, décrit officiellement comme étant le numéro de lot, numéro de concession, connu sous le nom de nom de la ferme et formé d'environ nombre d'acres.

3. Durée du bail

1. Bail de longue durée - Le présent bail est en vigueur pour une durée de nombre d'an(s) à compter du jour, mois et année, et se poursuit d'année en année (tel un bail annuel), à moins d'un avis écrit de résiliation de la part de l'une des deux parties à l'autre partie, au moins nombre de jours avant la date d'expiration du présent bail ou la date anniversaire de sa signature.
2. Bail annuel - Le présent bail est d'une durée de nombre d'an(s), à compter du jour, mois et année, et prend fin le jour, mois et année. Si le locataire souhaite renouveler le présent bail, il doit en avertir par écrit le propriétaire au moins soixante (60) jours avant la date d'expiration du bail. Si cet avis est livré, le propriétaire et le locataire étudient les modalités du renouvellement et doivent en venir à une entente au moins trente (30) jours avant la date d'expiration du bail, à défaut de quoi, celui-ci est résilié à la date d'expiration, sur quoi le locataire rend les lieux qu'il a loués.

4. Loyer à payer

Le loyer au comptant annuel est de $ par acre pour nombre d'acres de terre cultivable, soit un total de $. La TPS est ajoutée aux paiements du loyer, le cas échéant.

Le loyer est payable comme suit :

• montant en $ le ou avant le date, mois et année;
• montant en $ le ou avant le date, mois et année;
• montant en $ le ou avant le date, mois et année.

Si le loyer n'est pas payé à la date d'exigibilité, le locataire accepte de payer des intérêts, qui courront de la date d'exigibilité à la date de paiement, sur le montant du loyer impayé, au taux de XX pour cent par année.

5. Dispositions générales

Section 2 - Éléments Recommandés

1. Droit d'inspecter et de récolter les cultures

2. Transfert des titres de propriété

3. Résiliation du bail

4. Utilisation de la terre

Le locataire accepte de s'acquitter des activités décrites ci-dessous (rayer celles qui ne conviennent pas).

A. Activités obligatoires :

B. Activités faisant l'objet de restrictions

De plus, le locataire accepte, à moins d'obtenir le consentement écrit du propriétaire, de :

5. Questions environnementales

Les parties au présent bail reconnaissent par les présentes que le locataire a l'intention d'utiliser les lieux loués décrits au présent bail à des fins agricoles, et que ladite utilisation des terres peut avoir des incidences environnementales. D'un commun accord, les parties acceptent ce qui suit :

Section 3 - Éléments Facultatifs

1. Règlements des différends

2. Pratiques de production et décisions de gestion (en choisir une sous chaque mot vedette)

3. Allocations de soutien du revenu, subsides et remboursements

4. Contrepartie à payer pour les réparations aux bâtiments et aux clôtures, et pour les améliorations

5. Indemnité offerte pour dommages causés aux récoltes et au bien-fonds, pour exploration pétrolière et gazière, services publics, routes et emprises

1. Dommage aux cultures - Lorsqu'il y a indemnité pour des dommages causés aux cultures, la perte est réputée avoir été subie par le locataire.
2. Travail accompli par le locataire - Lorsqu'il y a indemnité pour des travaux accomplis par le locataire tels que, sans exclure d'autres travaux, la reconstruction d'une clôture, le gazonnement ou le nivellement de la couche arable, l'indemnité est versée au locataire.
3. Indemnité pour nuisance - Lorsqu'il y a indemnité pour la création d'une nuisance telle que, sans y être limitée, les barrières laissées ouvertes, la poussière ou le bruit, l'indemnité est versée au propriétaire.
4. Dommage au bien-fonds et dépréciation de sa valeur - Lorsqu'il y a indemnité pour dépréciation de la valeur du bien-fonds telle que, sans y être limitée, la perte de superficie causée par le développement urbain, le découpage d'une parcelle de terrain ou la perturbation de la couche arable, l'indemnité est versée au propriétaire.

6. Droits de préemption

Dans le cas où un propriétaire reçoit une offre authentique d'achat des terres louées et qu'il est disposé à l'accepter, il fournit au locataire un exemplaire de cette offre d'achat dans les quarante-huit (48) heures suivant la réception de ladite offre, et laisse au locataire une période supplémentaire de quarante-huit heures (48) pour lui confirmer s'il souhaite acheter les lieux loués aux mêmes conditions que celles qui sont stipulées dans l'offre d'achat, faute de quoi il est loisible au propriétaire de vendre les lieux loués en vertu de l'offre d'achat.

Liens connexes

• Développement des entreprises
• Modalités de location de terres, commande n^o 01-066

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