Dans cette section |
Contrats de métayage portant sur les cultures
Table des matières
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Avantages |
Inconvénients |
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Comparativement aux loyers au comptant, le locataire engage moins de capitaux du fait que le propriétaire assume une partie des coûts. |
Le propriétaire touche un loyer variable étant donné qu'il subit lui aussi les fluctuations de prix et de rendement et qu'il partage le coût des intrants. Cette situation peut être particulièrement préoccupante pour les propriétaires à la retraite. |
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Un propriétaire d'expérience peut, en participant à la gestion, aider le locataire à prendre des décisions plus éclairées. |
Il faut tenir des registres des charges d'exploitation qui sont partagées. |
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Avant de vendre les récoltes ou d'acheter les intrants, il est possible de se concerter sur le meilleur moment pour le faire d'un point de vue fiscal. |
Propriétaire et locataire ont davantage besoin de débattre des pratiques culturales et de se concerter au sujet des décisions de gestion que dans le cadre d'un contrat de location au comptant. |
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Les risques inhérents aux baisses de rendement, de prix ou de profit sont partagés entre les deux parties. |
Pour que le contrat demeure équitable, toute évolution des prix ou de la technologie commande une révision des clauses du contrat. Il se peut que les modalités de partage aient besoin d'être modifiées. |
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Le revenu qu'un propriétaire tire d'un contrat de métayage est admissible au Compte de stabilisation du revenu net (CSRN) et répond à la définition d'agriculture, un avantage important pour le propriétaire qui souhaite conserver son statut d'agriculteur aux fins de l'impôt. |
Le locataire doit partager avec le propriétaire le fruit des efforts de gestion qu'il déploie. |
Voici les cinq grands principes à respecter pour établir un contrat de métayage équitable :
Si les intrants générateurs de rendement ne sont pas partagés suivant le même pourcentage que le sont les cultures, le locataire perd l'incitatif financier à maximiser le rendement de la récolte par l'ajout d'intrants supplémentaires. À supposer par exemple que le partage de la récolte se fasse suivant le rapport ⅓-⅔ et que le locataire paie 100 % de l'engrais. Si un investissement additionnel de 10 $/acre au chapitre de l'engrais permettait de générer 14 $ de plus de produits d'exploitation par acre, l'investissement serait justifié. Toutefois, pour le locataire qui touche les ⅔ des produits d'exploitation, soit 9,80 $, l'investissement ne présenterait aucun attrait. Par contre, si les coûts de l'engrais sont partagés suivant le ⅓-⅔ entre le propriétaire et le locataire, l'incitatif financier à maximiser le rendement est maintenu.
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Les taux du marché local, ainsi que l'habileté à négocier et les attentes du propriétaire et du locataire sont les éléments qui déterminent comment une récolte sera partagée entre les deux parties.
Il est cependant important de s'assurer que la quote-part des récoltes qui revient à chacun est équitable. La « méthode de l'apport » est couramment employée dans le calcul du partage des récoltes.
Cette méthode part de la valeur estimative des coûts engagés par le locataire et le propriétaire pour déterminer la quote-part revenant à chacun. Le principe sous-jacent de cette méthode veut que les deux parties partagent le rendement total dans la même proportion que leur participation aux charges. Elle peut être utilisée indépendamment par le locataire ou le propriétaire pour déterminer ce qui constituerait une quote-part raisonnable et servirait d'information de base pour négocier une entente avec l'autre partie.
La méthode de l'apport peut aussi servir à évaluer comment la quote-part doit être rajustée dans l'éventualité où l'une des parties engage des coûts supplémentaires, notamment le paiement d'une partie de l'engrais ou un apport à l'achat de machinerie.
Le tableau 3 donne un exemple de calcul du partage des récoltes entre propriétaire et locataire. Dans cet exemple le locataire prendrait 65,7 % de la récolte et le propriétaire 34,3 %. Par conséquent le coût des intrants qui font hausser le rendement, notamment les engrais et les herbicides, seraient défrayés à 65,7 % par le locataire et à 34,3 % par le propriétaire.
La feuille de travail qui se trouve au tableau 3 se divise en quatre sections, lesquelles s'utilisent ensemble ou séparément.
Section A - Investissement du propriétaire. Utile pour le propriétaire voulant calculer le rendement du capital investi qui couvrirait toutes les charges.
Section B - Produit tiré des récoltes. Permet au propriétaire et au locataire d'évaluer le produit auquel on peut s'attendre.
Section C - Charges liées aux récoltes. Les charges implicites sont tirées de la publication 60F du MAAO, intitulée Budgets de cultures.
Section D - Bénéfice net et quote-part des récoltes. Donne un aperçu des calculs aboutissant au partage des récoltes.
La quote-part dérivée de cette feuille de travail ne donnera pas un partage type du genre ¼-¾ ou ⅓-⅔.
Une feuille de calcul en blanc se trouve à l'annexe B.
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Section A - Investissement du propriétaire
|
Colonne 1 |
Colonne 2 |
Colonne 3 |
Reference |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
|
Valeur totale |
Taux (%) ou durée de vie (années) |
Montant total |
Charge par acre |
Part du locataire |
Part du proprié-taire |
|
|
Nombre d'acres |
100 |
|
A |
||||
|
Valeur de la terre (en excluant les biens personnels) et taux d'intérêt sur l'investissement (valeur x taux = charge par acre) |
1 800 |
4,0 % |
7 200,00 |
72,00 |
|
72,00 $ |
B |
|
Impôt foncier annuel (calcul facultatif exprimé en % de l'investissement) |
|
1,0 % |
1 800,00 |
18,00 |
18,00 $ |
|
|
|
Valeur des améliorations foncières/acre et durée de vie utile |
25,00 |
10,00 |
250,00 |
2,50 |
2,50 $ |
|
|
|
Valeur du matériel utilisé appartenant au propriétaire |
|
C |
|||||
|
Amortissement |
|
12 ans |
0,00 |
0,00 |
|
|
|
|
Intérêts moyens |
|
4 % |
0,00 |
0,00 |
|
|
|
|
Autres charges |
|
|
|
0,00 |
|
|
|
|
Total |
|
|
9 250,00 |
92,50 |
92,50 $ |
D |
|
|
Section B - Produit tiré des récoltes revenant au locataire ou au propriétaire |
Colonne 1 |
Colonne 2 |
Colonne 3 |
Reference Letter |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
|
Maïs |
Culture 2 |
Culture 3 |
Cultures combinées |
Part du locataire |
Part du propriétaire |
|
||||
|
Nombre d'acres |
100 |
0 |
0 |
100 |
|
|
E |
||||
|
Rendement prévu par acre |
130 |
|
|
|
|
|
F |
||||
|
Prix par tonne ou boisseau (ou toute autre unité) |
3,30 |
|
|
|
|
|
G |
||||
|
Rendement total prévu (ligne E x ligne F) |
13 000 |
|
|
|
|
|
H |
||||
|
Produit tiré de la récolte (ligne G x ligne H) |
42 900 |
|
|
42 900 |
28 193 $ |
14 707 $ |
I |
||||
|
Paiements par les gouvernements |
|
|
|
|
|
|
J |
||||
|
Produit Total ParAcre |
429,00 |
|
|
429,00 |
281,93 $ |
147,07 $ |
K |
||||
|
Section C - Charges imputables au locataire ou au propriétaire |
Colonne 1 |
Colonne 2 |
Colonne 3 |
Reference Letter |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Détail des charges liées aux cultures |
Maïs |
Culture 2 |
Culture 3 |
Moyenne pondérée |
Part du locataire |
Part du proprié-taire |
|
||||
|
Semences |
49,00 |
|
|
49,00 |
49,00 $ |
|
|
||||
|
Engrais |
78,15 |
|
|
78,15 |
|
|
|
||||
|
Herbicides |
28,00 |
|
|
28,00 |
|
|
|
||||
|
Insecticides |
15,00 |
|
|
15,00 |
|
|
|
||||
|
Carburant |
21,00 |
|
|
21,00 |
21,00 $ |
|
|
||||
|
Réparations et entretien de la machinerie |
19,00 |
|
|
19,00 |
19,00 $ |
|
|
||||
|
Assurance-récolte |
6,45 |
|
|
6,45 |
6,45 $ |
|
|
||||
|
Frais de commercialisation |
0,00 |
|
|
0,00 |
|
|
|
||||
|
Séchage |
|
|
|
0,00 |
|
|
|
||||
|
Travail à forfait |
8,00 |
|
|
8,00 |
8,00 $ |
|
|
||||
|
Camionnage |
0,00 |
|
|
0,00 |
|
|
|
||||
|
Entreposage |
0,00 |
|
|
0,00 |
|
|
|
||||
|
Consultants et salariés |
16,00 |
|
|
16,00 |
16,00 $ |
|
|
||||
|
Intérêts |
8,00 |
|
|
8,00 |
8,00 $ |
|
|
||||
|
Autres charges |
15,00 |
|
|
15,00 |
15,00 $ |
|
|
||||
|
Autres charges (améliorations foncières) |
|
|
|
0,00 |
|
|
|
||||
|
Total Des Charges Variables Liées Aux Cultures Par Acre |
263,60 |
|
|
263,60 |
142,45 $ |
|
|
||||
|
Total Des Charges Variables Liées Aux Cultures |
26 360 |
|
|
|
|
|
|
||||
|
Charges fixes |
Valeur totale |
Taux (% ou durée de vie (années) |
Montant total |
Charge par acre |
Part du locataire |
Part du propriétaire |
|
||||
|
Valeur du matériel appartenant au locataire |
150 000 |
|
|
|
|
|
L |
||||
|
Nbre total d'acres cultivés par le locataire |
1 000 |
|
|
|
|
|
M |
||||
|
Investissement par acre attribuable à cette culture (ligne A / ligne M x ligne L) |
|
150 |
|
|
|
|
N |
||||
|
Amortissement (taux x ligne N) |
|
10,00 |
1 500,00 |
15,00 |
15,00 $ |
|
|
||||
|
Intérêts moyens (taux x ligne N) |
|
7,0 % |
525,00 |
5,25 |
5,25 $ |
|
|
||||
|
Assurance (taux x ligne N) |
|
0,25 % |
37,50 |
0,38 |
0,38 $ |
|
|
||||
|
Total des frais fixes |
|
|
2 062,50 |
20,63 |
20,63 $ |
|
O |
||||
|
Main-d'œuvre et gestion |
|||||||||||
|
Frais de main-d'œuvre (heures par acre x taux par acre) |
0,5 heure/acre @ |
9,00 $ |
4,50 $ |
4,50 $ |
|
|
|||||
|
Frais de gestion (taux x (valeur de la terre par acre + ligne N) |
0,5 % de l'investissement total |
9,75 |
9,75 $ |
|
|
||||||
|
Total des charges inhérentes aux cultures (sauf les dépenses d'investissement)
|
298,48 |
177,33 $ |
|
P |
|||||||
|
Total Des Coûts Y Compris Les Coûts D'investissement
|
390,98 |
177,33 $ |
92,50 $ |
Q |
|||||||
|
Quote-Part Des Récoltes (ligne Q propr. ou locat. / ligne Q col. 2 et 3)
|
65,7 % |
34,3 % |
R |
||||||||
|
Section D - Bénéfice net pour le locataire ou le propriétaire ou quote-part des récoltes |
Reference Letter |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Loyer au comptant
|
Par acre |
Total |
|
|
||
|
Produit tiré des récoltes par acre (ligne K)
|
429,00 |
42 900 |
S |
|||
|
Total des charges liées aux cultures (sauf section A) (ligne P)
|
298,48 |
29 848 |
T |
|||
|
Bénéfice Net Par Acre (ligne S - ligne T)
|
130,52 |
13 053 |
U |
|||
|
Part due au propriétaire (ligne D)
|
92,50 |
9 250 |
V |
|||
|
Bénéfice net du locataire après versement de la part due au propriétaire (ligne U - ligne V) |
38,03 |
3 803 |
|
|||
|
Partage des récoltes |
Propriétaire |
Locataire |
||||
|
Par acre |
Total |
Par acre |
Total |
|||
|
Total des charges communes (ligne Q = col. 1 - (col. 2+3)) |
121,15 |
12 115 |
121,15 |
12 115 |
W |
|
|
Quote-part revenant à chacun (ligne R - propr. ou locataire) |
34,3 % |
|
65,7 % |
|
|
|
|
Produit (ligne S x ligne R - propr. ou locataire)
|
147,07 |
14 707 |
281,93 |
28 193 |
X |
|
|
Part des charges communes assumée par le propriétaire et le locataire (ligne R x linge W) |
41,53 |
4 153 |
79,62 |
7 962 |
Y |
|
|
Charges au comptant liées aux cultures (sauf les charges au titre des investissements et de l'amortissement) |
59,53 |
5 953 |
241,94 |
24 194 |
Z |
|
|
Bénéfice comptant tiré du partage des récoltes (après charges communes) (ligne X - Z) |
87,54 |
8 754 |
39,99 |
3 999 |
|
|
|
Total des charges y compris investissement dans le bien-fonds et la machinerie (ligne Y + ligne Q) |
134,03 |
13 403 |
256,94 |
25 694 |
AA |
|
|
Bénéfice net (après déduction de toutes les charges y compris le coût des investissements) (ligne X - ligne AA) |
13,04 |
1 304 |
24,99 |
2 499 |
|
|
Les résultats obtenus doivent servir de guide uniquement. Bien des évaluations de coût ne sont pas précises. Il est difficile de déterminer la valeur de l'investissement du propriétaire dans le bien-fonds puisqu'elle varie en fonction de la valeur marchande de la terre et du taux d'intérêt sur l'investissement. Les frais fixes engagés par le locataire au titre de la machinerie, de même que l'allocation pour son apport en termes de main-d'œuvre et de gestion sont également difficiles à déterminer et peuvent varier considérablement d'une situation à l'autre.
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En général, l'inclusion de machinerie dans un contrat de location de terre n'est pas recommandé. Toutefois, elle peut être justifiée à court terme dans certaines circonstances. Par exemple, le propriétaire peut ne pas être à même de trouver un locataire qui dispose de la machinerie suffisante pour cultiver la terre louée. Le propriétaire peut aussi décider de louer la terre pour un an ou deux sans toutefois pouvoir s'engager à long terme. Dans ces cas, il peut être judicieux pour le propriétaire de conserver la propriété de la machinerie. Lorsqu'un agriculteur cesse de pratiquer l'agriculture et loue sa terre mais conserve la propriété de sa machinerie, il n'est plus autorisé en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu à réclamer la déduction pour amortissement sur la machinerie, à moins qu'elle ne soit incluse dans un contrat de location.
Normalement, c'est le locataire qui prend les décisions relatives au choix des cultures, à la superficie qui leur sera consacrée et à l'utilisation des intrants. Dans certains cas, toutefois, le propriétaire peut vouloir avoir son mot à dire dans les décisions relatives aux cultures.
Le locataire ou le propriétaire peut assurer sa part de la culture sur pied séparément en souscrivant une police d'assurance distincte auprès d'une compagnie d'assurance privée ou auprès d'AGRICORP, la société publique d'assurance-récolte de l'Ontario.
Il est important de discuter du contrat de métayage avec un représentant d'AGRICORP afin que locataire et propriétaire connaissent les choix qui leur sont offert pour assurer leur part respective des récoltes. On peut rejoindre AGRICORP au numéro 1 888 247-4999.
Il faut aussi débattre et préciser dans le contrat qui est responsable de la livraison et de la vente de la récolte et comment la vente doit avoir lieu. Souvent, le locataire est chargé de la livraison de la récolte vers un point de livraison précis où le pourcentage convenu est attribué au propriétaire ou lui est remis en espèces après déduction des frais de manutention et de transport.
Il est important de connaître vos coûts de revient pour déterminer un taux de location juste et mettre au point un contrat de location. Vos propres dossiers sont votre meilleure source de renseignements; cependant, si vous n'avez pas de dossiers, il est important d'utiliser des données estimatives réalistes. Les sources d'information ci-dessous peuvent vous être utiles :
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Tous les documents ci-dessus mentionnés peuvent être trouvés à la page Développement des entreprises du site Web du MAAO.
Les contrats de métayage permettent aux propriétaires et aux locataires de partager les risques et les rendements inhérents aux récoltes. Ces contrats permettent aussi à certains propriétaires de maintenir leur statut d'agriculteurs aux fins de l'impôt. Les propriétaires et les locataires doivent revoir le contrat de métayage annuellement pour s'assurer qu'il demeure adapté à la situation en cours.
Cette fiche technique a pour but de donner des renseignements généraux et non des avis spécifiques touchant des situations particulières. Quelques-uns des aspects juridiques et fiscaux qu'impliquent les contrats de location y sont décrits, mais ils ne doivent être considérés ni comme une interprétation ni comme une couverture exhaustive de la Loi de l'impôt sur le revenu ou de la loi portant sur les modalités de location de terres. Le gouvernement de l'Ontario n'assume pas de responsabilité envers les personnes qui utilisent cette publication. Une entente de location de terre ne doit être signée qu'au terme d'un examen avec un conseiller en gestion agricole, un comptable ou un avocat.
Nous remercions le Secrétariat d'État pour sa contribution financière à la réalisation de la présente fiche technique.
La présente fiche technique a été rédigée par Rob Gamble, chef de programme, Finances et structures d'entreprise, Division de l'agriculture et des affaires rurales, MAAO, Guelph. Des parties de cette fiche ont été tirées de la publication no 105 de la North Central Regional Extension, Crop-share or Crop-share/Cash Rental Arrangements for Your Farm, rédigée par Larry N. Langemeier, professeur, Kansas State University. L'auteur lui est reconnaissant d'avoir permis la reproduction de ces extraits.
L'auteur aimerait également remercier Douglas C. Jack, avocat et notaire, Fergus (Ontario) de son aide dans la préparation de l'exemple de contrat.
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Cet exemple de contrat peut être, pour un propriétaire et un locataire, un guide qui les aidera à élaborer un contrat adapté à leur situation particulière. Ce modèle n'a pas pour but de remplacer les conseils juridiques ayant trait aux relations contractuelles entre les deux parties.
Le présent bail est intervenu le jour, mois et année, entre le nom du propriétaire, propriétaire, du numéro civique, R.R no, municipalité (Ontario) et le nom de la conjointe ou du conjoint du propriétaire, conjoint(e) du propriétaire, d'une part, et le nom du locataire, locataire, du numéro civique, R.R no, municipalité (Ontario) et le nom de la conjointe ou du conjoint du locataire, conjoint(e) du locataire, d'autre part.
Nota : Si la résidence familiale est visée par le bail, le conjoint ou la conjointe non propriétaire doit consentir au contrat pour que celui-ci soit conforme aux obligations qu'ont les conjoints face au droit de la famille en Ontario.
Le propriétaire cède à bail au locataire, en contrepartie d'un loyer, afin que ce dernier l'occupe et l'utilise à des fins agricoles seulement, le bien-fonds suivant, situé dans le canton de nom du canton, du comté, du district ou de la région de nom du comté dans la province de l'Ontario, décrit officiellement comme étant le numéro de lot, numéro de concession, connu sous le nom de nom de la ferme et formé d'environ nombre d'acres.
Nota : Un bail de cette nature ne peut durer plus de 21 ans. Il est donc suggéré que la durée maximale du bail à l'alinéa a) soit d'au maximum 20 ans.
N'utiliser qu'une des dispositions décrites ci-dessous. Pour un bail de longue durée, utiliser l'alinéa a) et biffer l'alinéa b). Pour un bail à durée définie, utiliser l'alinéa b) et biffer l'alinéa a). Aucun avis de résiliation n'est nécessaire si l'alinéa b) est utilisé.
Le loyer annuel correspond à une quote-part de la récolte, que se partagent le propriétaire et le locataire suivant les pourcentages que voici :
Propriétaire - [inscrire le pourcentage] %
Locataire - [inscrire le pourcentage] %
Le coût des intrants qui suivent est partagé par les parties suivant les mêmes pourcentages que la récolte :
Engrais
Herbicides
Insecticides
Autres
Autres
Nota : Le tableau 4 peut servir à déterminer les pourcentages de partage de la récolte et des intrants. Il est important que le mode de paiement ou de livraison de la récolte soit précisé. La plupart du temps, le locataire s'engage à livrer la récolte à un silo-élévateur en particulier. Le point de livraison et la façon dont la transaction est faite doivent être indiqués clairement dans le contrat.
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Droit de sous-location ou de cession - Le locataire a le droit de sous-louer ou de céder le présent bail à la condition d'obtenir le consentement écrit du propriétaire, qui ne doit pas retenir son consentement sans motif raisonnable.
Avenants et modifications - Les avenants et les modifications au présent bail se font par écrit et sont signés par le propriétaire et le locataire.
Pas d'intention de partenariat - Il est explicitement entendu et convenu que le présent bail ne saurait être considéré comme créant une relation de partenariat et n'a pas pour but d'en créer une.
Obligations liant les héritiers - Le présent bail lie le propriétaire et le locataire ainsi que leurs représentants personnels, leurs fiduciaires, leur successeurs et leurs ayants droit.
Responsabilité du propriétaire - Le locataire, en entrant en possession des lieux loués, est soumis aux risques inhérents à l'exploitation d'une ferme et assume tous les risques d'accidents pour lui et sa famille, les employés ou les mandataires qui exécutent des travaux agricoles, qui effectuent des réparations aux bâtiments, aux clôtures, aux drains agricoles et qui effectuent des améliorations, à l'exception de toute responsabilité découlant de la négligence grossière du propriétaire.
Le droit du propriétaire d'entrer sur le bien-fonds - Le propriétaire se réserve à lui-même ou réserve à ses mandataires, employés ou ayants droit le droit d'entrer sur les lieux à tout moment raisonnable, afin de voir les lieux, de travailler, de faire des réparations ou des améliorations, de s'occuper ou de disposer de sa part des cultures, de dégager des ressources minérales ou, suite à un avis implicite que le bail ne peut être prolongé et suite à la séparation des récoltes, de labourer et de préparer le lit de semence, de faire des semis, d'épandre des engrais et de procéder à toute autre activité nécessaire à la bonne marche des activités agricoles du prochain exploitant, pourvu que ces activités ne fassent pas obstacle aux activités agricoles normales du locataire.
Droit de passage reconnu au locataire - Le propriétaire s'engage à assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués. Si un droit de passage est nécessaire au locataire, le propriétaire lui accorde un droit de passage sur les terres appartenant au propriétaire et qui sont contiguës aux lieux loués, dans le but de permettre au locataire de semer, de prendre soin des cultures ou de faire les récoltes sur les lieux loués, étant entendu que ce droit de passage prend fin à la résiliation du bail.
Indemnité au locataire lors de la résiliation du bail - À la résiliation du présent bail, le propriétaire accepte de rembourser au locataire le coût des travaux faits sur la terre et les coûts de culture engagés en vue des récoltes de l'année suivante. À moins d'une entente différente, le règlement est fondé sur les tarifs alors exigés par les travailleurs à forfait pour les activités en cause.
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Respect du présent bail - Si le propriétaire vend ou transfère autrement les titres de propriété sur les lieux loués, il le fait dans le respect des conditions du présent bail.
- ou -
Résiliation du bail lors de la vente du bien-fonds - Si le propriétaire veut vendre les lieux loués et le bien-fonds pendant la durée du bail, il peut résilier le bail en tout temps en donnant un avis de nombre de jours au locataire. Le locataire, à l'expiration de la période d'avis, rend paisiblement et calmement la possession des lieux loués au propriétaire. Quand le locataire a rendu la possession des lieux de la manière décrite ci-dessus et payé au propriétaire la pleine proportion du loyer jusqu'au début de la période d'avis, le propriétaire indemnise le locataire pour la valeur des cultures semées et alors en croissance, ou pour les opérations culturales effectuées sur les lieux loués en prévision d'une culture, le montant de ladite indemnité devant être déterminé par arbitrage si les parties ne peuvent s'entendre.
Raisons justifiant la résiliation du bail - Si l'une ou l'autre des parties fait manifestement défaut de respecter les modalités du présent bail en temps opportun, le bail peut être résilié par l'autre partie, qui lui signifie les défaillances par écrit et précise une date de résiliation suivant de nombre de jours la date de l'avis. Le règlement se fait alors conformément aux modalités prévues à l'article Droit d'inspecter et de récolter du présent bail, ainsi que conformément à toute modification pouvant avoir été apportée à ce bail.
Le locataire accepte de s'acquitter des activités décrites ci-dessous (rayer celles qui ne conviennent pas).
État du bien-fonds à l'expiration du bail - Le locataire s'engage à laisser les lieux loués dans le même état qu'au début du bail.
Indemnité au propriétaire pour dommages - Le locataire consent, quand il quittera les lieux loués, à payer au propriétaire une juste indemnité pour des dommages faits aux lieux loués et pour lesquels lui, le locataire, est responsable.
Bonne intendance - Le locataire s'engage à cultiver les lieux loués avec loyauté, à temps, consciencieusement, de manière professionnelle et conformément à des pratiques agricoles normales.
Destruction des mauvaises herbes - Le locataire s'engage à empêcher les mauvaises herbes de monter à graine sur les lieux loués, à les détruire et à garder les mauvaises herbes et la pelouse bien tondus.
Érosion du sol - Le locataire s'engage à lutter, dans des limites raisonnables, contre l'érosion du sol, à réparer convenablement les terrasses, les fossés ouverts, les bouches et les sorties des drains agricoles, à préserver les fossés ou les cours d'eau existants, y compris les voies d'eau gazonnées, et à éviter toute opération ou pratique qui pourrait porter atteinte à ces structures.
Réparations - Le locataire s'engage à garder les clôtures et les améliorations en bon état, comme ils l'étaient lorsqu'il a pris possession des lieux loués, ou dans l'état où le propriétaire les a mis pendant la durée du bail, compte tenu de l'usure normale, des risques d'incendie et de destruction inévitables.
B. Activités Faisant L'objet De Restrictions
De plus, le locataire accepte, à moins d'obtenir le consentement écrit du propriétaire, de :
Ne pas faire de modifications - Ne pas enlever, modifier ou changer le style ou l'emplacement d'un bâtiment ou d'une clôture sur les lieux loués.
Ne pas se consacrer à d'autres activités - Ne pas permettre à d'autres personnes, ni les encourager ni les inviter à utiliser une portion ou la totalité du bien-fonds pour quelque raison ou activité qui n'est pas en relation directe avec son utilisation à des fins de production agricole.
Ne pas couper d'arbres - Ne pas couper d'arbres vivants ou morts dans le but de les vendre ou d'en faire un usage personnel.
Ne pas placer de panneaux de publicité - Ne pas ériger ou permettre d'ériger de panneaux de publicité sur les lieux loués.
Ne pas avoir de droits miniers - Rien dans le présent bail ne confère au locataire le droit d'exploiter les minéraux du sol sous-jacent. De tels droits miniers appartiennent au propriétaire, qui possède aussi le plein droit légitime d'entrer sur les lieux loués, de sonder, de forer et de creuser le sol, de travailler et d'enlever les minéraux, de déposer sur le sol les rebuts dégagés, de faire passer des véhicules sur les lieux, et de mettre en chantier et en état de fonctionnement une ou des voies de chemin de fer, des réservoirs, des pipelines ou des canalisations, des lignes de transmission et des structures qui s'avéreraient nécessaires ou pratiques pour les besoins ci-dessus mentionnés. Le propriétaire accepte de rembourser le locataire pour tout dommage particulier que ces activités pourraient lui causer et qui détruiraient les récoltes. Le propriétaire accepte aussi de dégager le locataire de son obligation de poursuivre ses activités agricoles sur ces terres si la valorisation des matières premières minérales compromet sérieusement les chances pour le locataire d'obtenir un rendement satisfaisant.
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Les parties au présent bail reconnaissent par les présentes que le locataire a l'intention d'utiliser les lieux loués décrits au présent bail à des fins agricoles, et que ladite utilisation des terres peut avoir des incidences environnementales. D'un commun accord, les parties acceptent ce qui suit :
Utilisation de pratiques agricoles normales - Le locataire effectue ses activités sur les lieux loués conformément aux pratiques agricoles normales, qui comprennent, sans toutefois y être limitées, l'épandage d'engrais, de pesticides et d'herbicides, réalisé uniquement par des services d'épandage habilités à épandre de tels produits ou par le locataire pourvu qu'il soit lui-même habilité à faire de tels épandages.
Fumier et fertilisants - Transporter et épandre du fumier seulement dans les champs appropriés, aux moments et en quantité correspondant à de saines pratiques de gestion du fumier et conformément aux directives et aux règlements en vertu de la Loi de 2001 sur la gestion des éléments nutritifs. Lorsqu'un plan de gestion des éléments nutritifs existe, le locataire applique le fumier et les autres éléments nutritifs dans le respect des doses, des méthodes et des distances prévues par rapport aux voisins, aux puits et aux cours d'eau environnants, et dans le respect des autres directives mentionnées au plan de gestion des éléments nutritifs. Le locataire garde aussi un registre des épandages d'éléments nutritifs et le soumet au propriétaire lorsque celui-ci le lui demande. De plus, le propriétaire est avisé par écrit par le locataire si celui-ci soumet à l'administration municipale ou régionale des renseignements sur les éléments nutritifs dans le cadre d'un système officiel de suivi de la gestion des éléments nutritifs.
Boues municipales - Le locataire n'épand pas ni ne donne l'autorisation d'épandre des boues ou des déchets municipaux sur les lieux loués, sans l'accord écrit du propriétaire. Lorsque le propriétaire en donne l'autorisation, les boues et les déchets municipaux sont épandus conformément à la Loi de 2001 sur la gestion des éléments nutritifs.
Déversements accidentels de produits chimiques - Le locataire signale immédiatement au propriétaire tout déversement ou mauvaise utilisation de produits chimiques et se conforme à toutes les lois environnementales ainsi qu'aux dispositions de la Loi sur la protection de l'environnement (Ontario), y compris l'obligation de veiller au nettoyage immédiat de tout déversement, opération dont le locataire assume seul les frais.
Entreposage de produits chimiques - Le locataire s'assure qu'aucun produit chimique n'est entreposé sur le bien-fonds pour une période plus longue que celle qui est requise pour l'utilisation ou les applications de l'année en cours, ni en quantité plus grande que celle qui est requise sur les lieux loués. Le locataire s'assure que les produits chimiques sont entreposés en sécurité et dans un endroit sec, loin des puits et des cours d'eau, dans des contenants étanches, fermés et bien identifiés, au-dessus du niveau du sol. Aucun produit chimique ou contenant de produit chimique ne doit être éliminé sur le bien-fonds.
Bruit - Le locataire s'assure qu'aucun bruit exagéré ni qu'aucune nuisance provient des lieux loués ou des activités du locataire sur les lieux loués.
Assurance déversement - Le locataire doit se procurer et maintenir, pendant la durée du présent bail, des polices d'assurance adéquates, dont le contenu et les montants de garantie satisfont le propriétaire, dans des limites raisonnables, le propriétaire étant nommé assuré additionnel en vertu des polices d'assurance pour les risques inhérents aux questions environnementales, y compris, sans y être limités, l'élimination non conforme des déchets ou l'utilisation ou la mauvaise utilisation de substances toxiques. En fixant les montants de garantie de la police d'assurance, le propriétaire agit raisonnablement en tenant compte des risques potentiels que représente un tel déversement.
Non-responsabilité du propriétaire - En contrepartie, le locataire accepte d'indemniser le propriétaire et de le tenir à couvert en ce qui a trait à d'éventuels coûts engagés par ce dernier et qui font directement ou indirectement suite à l'inexécution par le locataire des modalités prévues par le présent article.
Assurance obligatoire du locataire - Pour la durée du présent bail, le locataire maintient une assurance qui le protège pendant qu'il travaille sur lesdits lieux. Le locataire s'engage à fournir au propriétaire, une note de couverture, à sa demande, et s'engage à ce que toutes les polices d'assurance pertinentes nomment le propriétaire comme assuré additionnel, et s'assure que le propriétaire reçoit un avis de résiliation de la police.
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Les différends seront présentés à un ou à plusieurs arbitres - Tout différend entre les parties, quant à leur divers droits ou obligations aux termes du présent bail, et quant aux activités sur les lieux loués, qui n'est pas réglé de gré à gré après discussion approfondie, est dirigé à l'arbitrage d'un seul arbitre, si les parties en conviennent; sinon le différend sera dirigé à l'arbitrage de trois arbitres, chaque partie en nommant un et un troisième arbitre étant choisi par les deux premiers arbitres choisis avant que l'arbitrage ne commence. Le jugement rendu par ledit arbitre ou lesdits arbitres, ou par deux des trois arbitres, lie les parties aux présentes, leurs héritiers, leurs exécuteurs testamentaires, leurs administrateurs successoraux et leurs ayants droit respectifs.
Plans de culture - À moins d'une indication différente dans le présent bail, le locataire prend toutes les décisions qui ont trait à la croissance des cultures sur le bien-fonds. Avant le début de chaque année de location, le locataire fournit un plan de ses activités au propriétaire.
- ou -
Avant le début de chaque année de location, le locataire et le propriétaire s'entendent sur un plan de culture annuel, qui, à moins d'indication différente dans le présent bail, précise les espèces qui seront cultivées, les pesticides qui seront utilisés et les pratiques de conservation qui seront employées au cours de l'année.
- ou -
L'étendue de la participation du propriétaire aux décisions de gestion est déterminée par les clauses jointes au présent bail et convenues par les présentes comme en faisant partie.
Pesticides - Le locataire et le propriétaire prennent conjointement toutes les décisions ayant trait aux pesticides qui peuvent être utilisées sur les terres.
- ou -
Avant le 31 décembre de chaque année où le présent bail est en vigueur, le locataire doit fournir au propriétaire une liste des pesticides qui ont été épandus sur les cultures pratiquées sur les terres en plus de fournir, avant le 30 avril de la dernière année de location, une proposition du plan d'utilisation des pesticides pour la dernière année de culture.
- ou -
À moins d'une entente réciproque entre les parties, il est interdit au locataire d'utiliser les pesticides suivants : (dresser la liste les pesticides interdits).
Le locataire reçoit du gouvernement des allocations pour les récoltes - Si une allocation de soutien, un subside ou un autre remboursement est fait par un organisme gouvernemental ou une agence de commercialisation comme soutien du revenu au producteur réel des cultures pratiquées sur les terres louées pendant la durée du présent bail, l'allocation versée relativement aux terres louées par les présentes revient au locataire.
Le locataire est responsable des réparations normales - Le locataire n'apporte pas, sans l'autorisation écrite du propriétaire, d'améliorations majeures aux terres louées ni aux autres éléments d'actif décrits dans le présent bail, outre dans le cadre d'activités normales de réparation et d'entretien.
Le propriétaire est responsable des améliorations majeures - Sans restreindre la portée générale du présent article, les améliorations majeures comprennent : l'aménagement des eaux, la lutte contre l'érosion, la construction de clôtures et de bâtiments, l'éclaircissement, la mise en culture et l'ensemencement des pâturages et des champs de foin. Une telle entente est jointe au bail et en fait partie. Le propriétaire et le locataire conviennent du montant de l'indemnité. Les titres de propriété sur toutes les améliorations sont attribués au propriétaire et aucune amélioration ne saurait être vendue, enlevée, cédée ou hypothéquée sans le consentement écrit du propriétaire.
Indemnité offerte à la partie qui souffre de la perte - Une indemnité est offerte à la partie qui souffre des dommages au bien-fonds et de préjudices découlant notamment, mais sans y être limités, de l'exploration pétrolière et gazière, des travaux préparatoires à l'installation de pipelines, de l'installation de lignes électriques et téléphoniques, ou de la construction de routes. Le propriétaire détermine qui aura souffert de la perte, sauf dans les cas ci-dessous :
- ou -
L'indemnité est versée au propriétaire pour des raisons telles que, sans exclure d'autres raisons, des dommages au bien-fonds et un préjudice découlant de l'exploration pétrolière et gazière, des travaux préparatoires à l'installation de pipelines, de l'installation de lignes électriques et téléphoniques ou de la construction de routes.
- ou -
L'indemnité est partagée entre le propriétaire et le locataire suite à une entente conclue entre les deux lorsqu'elle est versée pour des raisons telles que, sans exclure d'autres raisons, des dommages au bien-fonds et un préjudice découlant de l'exploration pétrolière et gazière, des travaux préparatoires à l'installation de pipelines, de l'installation de lignes électriques et téléphoniques ou de la construction de routes. Si les parties ne parviennent pas à s'entendre, elles s'en remettent à l'arbitrage.
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Dans le cas où un propriétaire reçoit une offre authentique d'achat des terres louées et qu'il est disposé à l'accepter, il fournit au locataire un exemplaire de cette offre d'achat dans les quarante-huit (48) heures suivant la réception de ladite offre, et laisse au locataire une période supplémentaire de quarante-huit heures (48) pour lui confirmer s'il souhaite acheter les lieux loués aux mêmes conditions que celles qui sont stipulées dans l'offre d'achat, faute de quoi il est loisible au propriétaire de vendre les lieux loués en vertu de l'offre d'achat.
Nota : Le contrat doit être signé par le propriétaire, le locataire et leur conjoint respectif, le cas échéant, ainsi que par une tierce partie agissant comme témoin.
|
Section A - Investissement du propriétaire
|
Colonne 1 |
Colonne 2 |
Colonne 3 |
Reference Letter |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
|
Valeur totale |
Taux (%) ou durée de vie (années) |
Montant total |
Charge par acre |
Part du locataire |
Part du propriétaire |
|
||||
|
Nombre d'acres |
|
|
|
|
|
|
A |
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|
Valeur de la terre (en excluant les biens personnels) et taux d'intérêt sur l'investissement (valeur x taux = charge par acre) |
$ |
% |
|
|
|
$ |
B |
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|
Impôt foncier annuel (calcul facultatif exprimé en % de l'investissement) |
|
% |
$ |
$ |
|
$ |
|
||||
|
Valeur des améliorations foncières/acre et durée de vie utile |
$ |
ans |
$ |
$ |
|
$ |
|
||||
|
Valeur du matériel utilisé appartenant au propriétaire |
$ |
|
|
|
|
|
C |
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|
Amortissement |
|
ans |
$ |
$ |
|
|
|
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|
Intérêts moyens |
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% |
$ |
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|
|
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|
Autres charges |
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$ |
|
|
|
|
||||
|
Total |
|
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
D |
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|
Section B - Produit tiré des récoltes revenant au locataire ou au propriétaire |
Colonne 1 | Colonne 2 | Colonne 3 | Reference Letter | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
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|
Culture 1 |
Culture 2 |
Culture 3 |
Cultures combinées |
Part du locataire |
Part du propriétaire |
|
|
|
Nombre d'acres |
|
|
|
|
|
|
E |
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|
Rendement prévu par acre |
|
|
|
|
|
|
F |
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|
Prix par tonne ou boisseau (ou toute autre unité) |
$ |
$ |
$ |
$ |
|
|
G |
|
|
Rendement total prévu (ligne E x ligne F) |
|
|
|
|
|
|
H |
|
|
Produit tiré de la récolte (ligne G x ligne H) |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
I |
|
|
Paiements par les gouvernements |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
J |
|
|
Produit Total Par Acre (ligne I + ligne J) / ligne E |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
K |
|
|
Section C - Charges imputables au locataire ou au propriétaire - N'inscrivez pas les charges qui sont partagées dans les colonnes 2 et 3. |
Colonne 1 | Colonne 2 | Colonne 3 | Reference Letter | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Détail des charges liées aux cultures |
Culture 1 |
Culture 2 |
Culture 3 |
Moyenne pondérée |
Part du locataire |
Part du propriétaire |
|
|
|
Semences |
|
|
|
|
$ |
$ |
|
|
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Engrais |
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$ |
$ |
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Herbicides |
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$ |
$ |
|
|
|
Insecticides |
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|
|
|
$ |
$ |
|
|
|
Carburant |
|
|
|
|
$ |
$ |
|
|
|
Réparations et entretien de la machinerie |
|
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|
|
$ |
$ |
|
|
|
Assurance-récolte |
|
|
|
|
$ |
$ |
|
|
|
Frais de commercialisation |
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$ |
$ |
|
|
|
Séchage |
|
|
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$ |
$ |
|
|
|
Travail à forfait |
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|
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$ |
$ |
|
|
|
Camionnage |
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|
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|
$ |
$ |
|
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|
Entreposage |
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|
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|
$ |
$ |
|
|
|
Consultants et salariés |
|
|
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$ |
$ |
|
|
|
Intérêts |
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|
|
|
$ |
$ |
|
|
|
Autres charges |
|
|
|
|
$ |
$ |
|
|
|
Autres charges (améliorations foncières) |
|
|
|
|
$ |
$ |
|
|
|
Total Des Charges Variables Liées Aux Cultures Par Acre |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
|
|
|
Total Des Charges Variables Liées Aux Cultures |
$ |
$ |
$ |
$ |
|
|
|
|
|
Charges fixes |
Valeur totale |
Taux (% ou durée de vie (années) |
Montant total |
Charge par acre |
Part du locataire |
Part du propriétaire |
|
|
|
Valeur du matériel appartenant au locataire |
$ |
|
|
|
|
|
L |
|
|
Nbre total d'acres cultivés par le locataire |
$ |
|
|
|
|
|
M |
|
|
Investissement par acre alloué à cette culture (ligne A / ligne M x ligne L) |
|
$ |
|
|
|
|
N |
|
|
Amortissement (taux x ligne N) |
|
ans |
$ |
$ |
$ |
|
|
|
|
Intérêts moyens (taux x ligne N) |
|
% |
$ |
$ |
$ |
|
|
|
|
Assurance (taux x ligne N) |
|
0,25 % |
$ |
$ |
$ |
|
|
|
|
Total des frais fixes |
|
|
$ |
$ |
$ |
$ |
O |
|
|
Main-d'œuvre et gestion |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Frais de main-d'œuvre (heures par acre x taux par acre) |
0,5 heure/acre @ |
$ |
$ |
$ |
$ |
|
||
|
Frais de gestion (taux x (valeur de la terre par acre + ligne N) |
0,5 % de l'investissement total |
$ |
$ |
|
|
|||
|
Total des charges inhérentes aux cultures (sauf les dépenses d'investissement)
|
$ |
$ |
$ |
P |
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|
Total Des Coûts Y Compris Les Coûts D'investissement
|
$ |
$ |
$ |
Q |
||||
|
Quote-Part Des Récoltes (ligne Q propr. ou locat. / ligne Q col. 2 et col. 3)
|
% |
% |
R |
|||||
|
Section D - Bénéfice net pour le locataire ou le propriétaire ou quote-part des récoltes |
Reference Letter |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Loyer au comptant
|
Par acre |
Total |
|
|
|
|
|
Produit tiré des récoltes par acre (ligne K)
|
$ |
$ |
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|
S |
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|
Total des charges liées aux cultures (sauf section A)(ligne P)
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$ |
$ |
|
|
T |
|
|
Bénéfice Net Par Acre (ligne S - ligne T)
|
$ |
$ |
|
|
U |
|
|
Part due au propriétaire (ligne D)
|
$ |
$ |
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|
V |
|
|
Bénéfice net du locataire après versement de la part due au propriétaire (ligne U - ligne V) |
$ |
$ |
|
|
|
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Partage des récoltes
|
Propriétaire
|
Locataire
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|
Par acre |
Total |
Par acre |
Total |
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|
Total des charges communes (ligne Q = col. 1 - (col. 2 + col. 3) |
$ |
$ |
$ |
$ |
W |
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|
Quote-part revenant à chacun (ligne R - propr. ou locataire) |
% |
|
% |
|
|
|
|
Produit (ligne S x ligne R - propr. ou locataire)
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$ |
$ |
$ |
$ |
X |
|
|
Part des charges communes revenant au propriétaire et au locataire (ligne R x ligne W) |
$ |
$ |
$ |
$ |
Y |
|
|
Charges au comptant liées aux cultures (sauf les charges au titre des investissements et de l'amortissement) |
$ |
$ |
$ |
$ |
Z |
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|
Bénéfice Comptant Tiré Du Partage Des Récoltes (après charges communes) (ligne X - ligne Z) |
$ |
$ |
$ |
$ |
|
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Total de charges y compris investissement dans le bien-fonds et la machinerie (ligne Y + ligne Q) |
$ |
$ |
$ |
$ |
AA |
|
|
Bénéfice Net (après déduction de toutes les charges y compris le coût des investissements) (ligne X - ligne AA) |
$ |
$
|
$ |
$ |
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Coût par acre - On le calcule en multipliant, ou en divisant, le total ou la valeur par acre par le taux ou la durée de vie utile.
Valeur du bien-fonds - On évalue les terres à leur juste valeur marchande en cours à des fins agricoles, sans égard à leur proximité des villes ni à toute autre caractéristique non agricole pouvant influencer leur valeur.
Intérêts sur le bien-fonds - Un taux d'intérêt pratique de « négociation » peut se situer entre 4 et 7 %.
Impôts fonciers - On utilise les impôts fonciers exigibles annuellement.
Améliorations foncières - Les sommes d'argent dépensées en moyenne chaque année pour la chaux, les pratiques de conservation et d'autres améliorations foncières doivent être prises en compte.
Machinerie de récolte - La valeur de la machinerie doit correspondre à la valeur moyenne, dans la région, d'une machinerie de bonne qualité nécessaire aux opérations culturales. La valeur ne doit pas correspondre au coût de la machinerie neuve.
Amortissement de la machinerie - Pour calculer l'amortissement on peut utiliser la durée de vie utile moyenne de la machinerie, qu'on estime à 7-10 ans.
Intérêts - Doivent correspondre aux intérêts « moyens » calculés sur la machinerie de récolte.
Réparations, taxes et assurance sur la machinerie - Les registres de ferme indiquent que les réparations correspondant à 5 à 8 % de la valeur initiale de la machinerie. Les taxes et les assurances doivent représenter entre 0,25 et 1 % de cette valeur.
Intérêts sur la machinerie - Tenir compte des frais d'intérêt courants sur la valeur moyenne de la machinerie (habituellement la moitié de sa valeur d'acquisition).
Main-d'œuvre - La main-d'œuvre peut être fournie uniquement par le locataire mais aussi par le locataire et le propriétaire.
Nota : On peut utiliser les tarifs moyens pratiqués par les travailleurs à forfait pour les opérations de travail du sol, de semis et de récolte afin d'évaluer les charges annuelles estimatives au titre de la machinerie et de la main-d'œuvre. Le fait d'attribuer une valeur à la main-d'œuvre constitue un procédé de négociation entre les parties contractantes. On peut se guider pour évaluer la main-d'œuvre au salaire payé dans la région aux travailleurs agricoles. Il est certain que la valeur de la main-d'œuvre fournie par la plupart des exploitants est supérieure à celle d'un employé moyen étant donné la gestion qu'ils font, mais la gestion est évaluée séparément de la main-d'œuvre.
Gestion - La fonction de gestion peut être partagée ou non. Si le propriétaire participe à la gestion, il faut en tenir compte. Si le locataire assume toutes les responsabilités de gestion, une valeur doit être attribuée à son travail de gestion. La valeur de la gestion est en grande partie déterminée par la négociation entre le propriétaire et le locataire. Deux façons de procéder sont possibles :
Chaque façon de procéder donne une valeur estimative pour la gestion. Toutefois, une valeur égale à 1-2,5 % de la moyenne du capital sous gestion correspond à une donnée plus stable qu'un pourcentage des produits d'exploitation, étant donné que les prix et les rendements varient considérablement d'une année à l'autre.
Travail à forfait - Les opérations de récolte, de transport, d'épandage du fumier et autres sont souvent confiées à des travailleurs à forfait. Ces charges peuvent être entrées sur la feuille de travail.
Nota : Si l'on a recours au travail à forfait, il faut rajuster l'investissement dans la machinerie, puisqu'un moins gros investissement dans la machinerie est alors nécessaire.
Récolte et transport - Ces coûts peuvent être inclus dans les postes Machinerie de récolte et Carburant.
Charges totales liées aux cultures - Ne représenteront probablement pas le total des coûts pour les deux parties. Dans l'exemple, les valeurs des intrants comme les engrais, les herbicides et les insecticides n'ont pas été énumérées étant donné que ces charges sont partagées selon le même rapport que le sont les récoltes.
ISSN 1198-7138
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