Contrats de métayage portant sur les cultures

Agdex :	812
Date de publication :	Octobre 2001
Commande no.	01-068
Dernière révision :	Non disponible
Situation :	Non disponible
Rédacteur :	Rob Gamble - MAAO

Table des matières

1. Introduction
2. Section 1 - Principes D'un Contrat De Location : Aspects Juridiques Et Fiscaux
3. Tableau 1. Sommaire des éléments obligatoires, recommandés et facultatifs à inclure au contrat de location
4. Section 2 - Élaboration D'un Contrat De Métayage Portant Sur Les Cultures
5. Tableau 2. Avantages et inconvénients des contrats de métayage
6. Tableau 3. Exemple de feuille de travail sur le partage des récoltes
7. Annexe A - Exemple De Contrat De Métayage Portant Sur Les Cultures
8. Section 1 - Éléments Obligatoires
9. Section 2 - Éléments Recommandés
10. Section 3 - Éléments Facultatifs
11. Annexe B - Feuille De Travail Sur Le Partage Des Récoltes
12. Tableau 4. Feuille de travail en blanc sur le partage des récoltes
13. Liens connexes

Introduction

Cette fiche technique fait partie d'une série de fiches portant sur les baux ou contrats de location. La première fiche technique, Modalités de location de terres, commande n^o 01-066, décrit en détail les aspects juridiques, fiscaux et de gestion qu'implique la location d'une terre.

Louer une terre est pratique courante dans l'Ontario rural. Les types de contrats de location de terres en culture et les relations entre les propriétaires et les locataires varient énormément dans la province. Ce qui est souhaitable ou équitable dans le cas d'une relation propriétaire-locataire donnée ne l'est pas nécessairement dans d'autres cas. La présente fiche technique a pour but d'aider les locataires et les propriétaires à établir des contrats de métayage équitables et à les aider à prendre des décisions éclairées. On trouvera à l'annexe A un exemple de tel contrat.

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Section 1 - Principes D'un Contrat De Location : Aspects Juridiques Et Fiscaux

Les Composantes Humaines D'un Contrat De Location Réussi

Toute forme d'entente commerciale exige une bonne dose de confiance et de respect mutuels. Il en va de même pour la location d'une terre. Pour qu'un contrat de location soit réussi, il doit satisfaire autant le propriétaire que le locataire. Avant de signer un contrat de location, le propriétaire et le locataire doivent faire plus qu'établir un juste prix. Ils doivent prendre en considération leurs affinités et le caractère équitable du contrat de location. Voici une liste des caractéristiques souvent retrouvées dans des contrats de location réussis :

• Affinités - Vous entendez-vous bien et pouvez-vous débattre des points de divergence?

• Honnêteté - Avez-vous confiance en la personne avec qui vous faites affaire?

• Transparence - Les modalités de location sont-elles connues des deux parties et notées par écrit?

• Conditions équitables - Est-ce que les conditions sont équitables pour chaque partie?

• Souplesse - Est-ce que le contrat de location peut être modifié si des changements survenaient?
  
  
• Pertinence - Est-ce que le contrat convient au type de culture et encourage les bonnes pratiques agricoles?

 

Est-Ce Un Contrat De Métayage Qui Vous Convient Le Mieux?

Face aux coûts en immobilisations élevés associés à la propriété d'un bien-fonds, la location offre une solution de rechange intéressante. La location d'une terre agricole comporte des avantages et des inconvénients que le propriétaire et le locataire doivent prendre en compte avant de signer un contrat de location. Le tableau 2 répertorie les avantages et les inconvénients d'un contrat de métayage portant sur les cultures.

Avantages D'un Contrat Écrit

Bien que la majorité des contrats de location de terres se fassent verbalement, les locataires et les propriétaires se doivent d'étudier les avantages de s'entendre par écrit :

• Le plus grand avantage est une compréhension claire des conditions du contrat de location. Bien qu'un contrat de location verbal soit une forme valide de contrat, il est extrêmement difficile d'en faire valoir les modalités en cas de désaccord. Un contrat écrit fournit au propriétaire et au locataire un constat de leur entente.

• Il éclaircit les attentes et les responsabilités des deux parties. Est-il besoin de mentionner que s'il survient un litige, le contrat écrit offre une solution de rechange à une poursuite en justice onéreuse.

• Il est aussi un guide précieux pour les héritiers si le propriétaire ou le locataire mourait.

   

• Il sert aussi de pièce justificative aux fins de l'impôt.

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Il faut souligner qu'un contrat écrit n'est nullement un signe de non-confiance, mais plutôt un indice de la part des deux parties de leur volonté d'en venir à une compréhension claire du contrat qu'ils passent.

Composantes Du Contrat De Location

Le contrat écrit peut être aussi simple ou détaillé que le souhaitent le propriétaire et le locataire. Le tableau 1 et la section qui suit récapitulent les éléments à considérer lors de la mise en forme d'un contrat de location. Ils sont classés sous trois appellations :

• Obligatoires - tous les contrats doivent inclure ces éléments.

• Recommandés - éléments que le propriétaire et le locataire doivent envisager d'inclure au contrat.
  
  
• Facultatifs - éléments qui ajoutent de la clarté au contrat de location et apportent au propriétaire et au locataire des points à débattre au fur et à mesure qu'ils élaborent le contrat.

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Répercussions Fiscales De La Location De Terres

Les répercussions fiscales de la location sont traitées en détail dans la fiche technique n^o 01-066, Modalités de location de terres.

Perte d'un report d'impôt et exemption pour gains en capital de 500 000 $

Les propriétaires peuvent par mégarde se priver de la possibilité d'utiliser les deux importantes dispositions fiscales que voici :

1. la possibilité d'utiliser un report d'impôt (aussi appelé un roulement) lors du transfert du bien-fonds aux enfants;

2. l'exemption pour gains en capital de 500 000 $ pour leurs terres.

Ces erreurs peuvent survenir parce que de nombreux types d'accords de location ne sont pas perçus comme des activités agricoles par l'Agence canadienne des douanes et du revenu (ACDR). Même un contrat de partage des récoltes, où une partie de la récolte est donnée au propriétaire en paiement pour l'utilisation des terres, ne correspond pas à leur définition. Ainsi, quelques types d'accords de location ont pour conséquence de faire perdre au propriétaire son statut d'agriculteur et la possibilité d'utiliser les dispositions fiscales s'y rattachant. Bien que ces cas ne soient pas répandus et qu'il soit souvent possible d'y remédier avec un minimum de conséquences, il est préférable de vérifier avec votre comptable de quelle manière une location peut vous toucher.

Taxe sur les produits et services (TPS)

Le loyer, qui est payé par voie de partage des récoltes, n'est pas soumis à la TPS. Aux fins de la TPS, les loyers au comptant sont traités selon la manière dont le propriétaire est enregistré auprès de l'ACDR pour percevoir et rembourser la TPS. Si un propriétaire n'est pas enregistré, il n'est pas tenu de percevoir la taxe sur le loyer. S'il est enregistré, la TPS doit être perçue sur les loyers au comptant. Le locataire peut demander un crédit de taxe sur les intrants sur la taxe qu'il aura payée.

Programme d'imposition foncière des propriétés agricoles

Le Programme d'imposition foncière des propriétés agricoles permet aux fermes admissibles d'être imposées à 25 % du taux d'imposition foncière applicable aux propriétés résidentielles ou agricoles de la municipalité. La maison de ferme, plus un acre de terre l'entourant, sont imposés en tant que catégorie résidentielle. Pour être admissible au taux réduit, un bien-fonds doit faire partie d'une entreprise agricole et générer des revenus agricoles bruts de 7000 $ ou plus, et avoir fait l'objet d'une demande et de l'attribution d'un numéro valide aux termes du Programme d'inscription des entreprises agricoles. Un propriétaire qui n'est pas enregistré peut tout de même bénéficier d'un taux d'imposition réduit si le locataire possède un numéro aux termes du Programme d'inscription des entreprises agricoles valide. Pour plus de renseignements, appeler sans frais Agricorp au 1 866 327-3678 ou visiter le site Web.www.farmbusreg.com

Section 2 - Élaboration D'un Contrat De Métayage Portant Sur Les Cultures

Contrat De Métayage Portant Sur Les Cultures

En Ontario, les contrats de métayage portant sur les cultures, aussi appelés contrats de partage des récoltes, ne sont pas aussi fréquents que les contrats de location au comptant ni que les contrats de location au comptant à conditions variables. En général, les contrats de métayage reposent sur un partage des récoltes entre le propriétaire et le locataire, selon un rapport de ⅓-⅔ ou ¼-¾. Normalement, le propriétaire paie les taxes foncières, tandis que le locataire fournit toute la machinerie, la main-d'œuvre et les intrants. Le fait de recevoir une partie des récoltes en paiement du loyer ne répond pas à la définition d'agriculture telle qu'elle est formulée par l'Agence des douanes et du revenu du Canada (ADRC). Toutefois, si le propriétaire partage le coût des intrants avec le locataire, la part des récoltes qu'il touche est considérée comme un revenu d'agriculture. Les propriétaires qui souhaitent maintenir leur statut d'agriculteur doivent se tourner vers les contrats de métayage. Dans la présente fiche technique, le terme « métayage » s'entend de ce type de contrat de partage des récoltes où le propriétaire partage aussi avec le locataire les coûts liés aux intrants.

Les contrats de métayage comportent des avantages et des inconvénients comme le montre le tableau 2.

Tableau 2. Avantages et inconvénients des contrats de métayage

Établissement D'un Contrat De Métayage Portant Sur Les Cultures

Voici les cinq grands principes à respecter pour établir un contrat de métayage équitable :

1. Les charges variables génératrices de rendement doivent être partagées selon le même pourcentage que les récoltes. On entend par « charges variables » celles qui sont liées à la production, au titre notamment des semences, des engrais, des herbicides, des insecticides, du carburant, des récoltes, du séchage et du transport. Certains intrants, comme les engrais, entraînent automatiquement des augmentations de rendement. Le partage de ces coûts suivant le même pourcentage que celui qui est appliqué au partage des récoltes encourage les parties à faire un usage optimal des intrants, de manière à maximiser le bénéfice net total.

Si les intrants générateurs de rendement ne sont pas partagés suivant le même pourcentage que le sont les cultures, le locataire perd l'incitatif financier à maximiser le rendement de la récolte par l'ajout d'intrants supplémentaires. À supposer par exemple que le partage de la récolte se fasse suivant le rapport ⅓-⅔ et que le locataire paie 100 % de l'engrais. Si un investissement additionnel de 10 $/acre au chapitre de l'engrais permettait de générer 14 $ de plus de produits d'exploitation par acre, l'investissement serait justifié. Toutefois, pour le locataire qui touche les ⅔ des produits d'exploitation, soit 9,80 $, l'investissement ne présenterait aucun attrait. Par contre, si les coûts de l'engrais sont partagés suivant le ⅓-⅔ entre le propriétaire et le locataire, l'incitatif financier à maximiser le rendement est maintenu.

2. Les contrats de métayage doivent être révisés pour refléter les retombées des nouvelles technologies sur les coûts et les rendements. Quand un intrant en remplace un autre, notamment quand on a recours au désherbage chimique plutôt qu'au labour, il faut savoir qui en assumera les coûts. La réponse à cette question dépend du type d'intrant en jeu :

• Intrants générateurs de rendement - doivent faire l'objet d'un partage entre le propriétaire et le locataire suivant le même rapport que les récoltes.
• Intrants de substitution (c.-à-d. intrants qui ne font qu'en remplacer un autre) - doivent être payés par la partie responsable de cette charge dans le contrat initial.
• Intrants à la fois de substitution et générateurs de rendement - le partage doit être négocié entre le locataire et le propriétaire et figurer au contrat.

1. Le propriétaire et le locataire doivent se partager le rendement total dans la même proportion que leur contribution aux intrants. Si le propriétaire et le locataire assument chacun 50 % des ressources totales, un mode de partage 50-50 serait équitable. Tous les intrants doivent être évalués, y compris la gestion et le risque. En général, plus la productivité de la terre est élevée, plus grande est la part du propriétaire.
2. À l'échéance du contrat, le locataire et le propriétaire doivent être dédommagés pour le solde non amorti des investissements à long terme. Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur une indemnité équitable, la partie qui a le contrôle sur l'investissement en particulier à l'échéance du contrat doit payer pour l'investissement. Ainsi, le propriétaire paie habituellement la chaux appliquée sur les terres, étant donné que le traitement est valable pour plusieurs années. Si le locataire paie l'application de chaux, le contrat doit prévoir une méthode de calcul de l'indemnité que le propriétaire doit lui verser pour la partie inutilisée de la chaux si le contrat est résilié avant la fin de la durée d'efficacité du traitement.
3. La communication doit être maintenue entre le propriétaire et le locataire. Un contrat équitable exige que le propriétaire et le locataire fassent l'effort de communiquer ensemble à intervalles réguliers.
   

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Détermination De La Quote-Part Des Récoltes

Les taux du marché local, ainsi que l'habileté à négocier et les attentes du propriétaire et du locataire sont les éléments qui déterminent comment une récolte sera partagée entre les deux parties.

Il est cependant important de s'assurer que la quote-part des récoltes qui revient à chacun est équitable. La « méthode de l'apport » est couramment employée dans le calcul du partage des récoltes.

Méthode de l'apport

Cette méthode part de la valeur estimative des coûts engagés par le locataire et le propriétaire pour déterminer la quote-part revenant à chacun. Le principe sous-jacent de cette méthode veut que les deux parties partagent le rendement total dans la même proportion que leur participation aux charges. Elle peut être utilisée indépendamment par le locataire ou le propriétaire pour déterminer ce qui constituerait une quote-part raisonnable et servirait d'information de base pour négocier une entente avec l'autre partie.

La méthode de l'apport peut aussi servir à évaluer comment la quote-part doit être rajustée dans l'éventualité où l'une des parties engage des coûts supplémentaires, notamment le paiement d'une partie de l'engrais ou un apport à l'achat de machinerie.

Le tableau 3 donne un exemple de calcul du partage des récoltes entre propriétaire et locataire. Dans cet exemple le locataire prendrait 65,7 % de la récolte et le propriétaire 34,3 %. Par conséquent le coût des intrants qui font hausser le rendement, notamment les engrais et les herbicides, seraient défrayés à 65,7 % par le locataire et à 34,3 % par le propriétaire.

La feuille de travail qui se trouve au tableau 3 se divise en quatre sections, lesquelles s'utilisent ensemble ou séparément.

Section A - Investissement du propriétaire. Utile pour le propriétaire voulant calculer le rendement du capital investi qui couvrirait toutes les charges.

Section B - Produit tiré des récoltes. Permet au propriétaire et au locataire d'évaluer le produit auquel on peut s'attendre.

Section C - Charges liées aux récoltes. Les charges implicites sont tirées de la publication 60F du MAAO, intitulée Budgets de cultures.

Section D - Bénéfice net et quote-part des récoltes. Donne un aperçu des calculs aboutissant au partage des récoltes.

La quote-part dérivée de cette feuille de travail ne donnera pas un partage type du genre ¼-¾ ou ⅓-⅔.

Les résultats obtenus doivent servir de guide uniquement. Bien des évaluations de coût ne sont pas précises. Il est difficile de déterminer la valeur de l'investissement du propriétaire dans le bien-fonds puisqu'elle varie en fonction de la valeur marchande de la terre et du taux d'intérêt sur l'investissement. Les frais fixes engagés par le locataire au titre de la machinerie, de même que l'allocation pour son apport en termes de main-d'œuvre et de gestion sont également difficiles à déterminer et peuvent varier considérablement d'une situation à l'autre.

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Contrat De Métayage Avec Machinerie Incluse

En général, l'inclusion de machinerie dans un contrat de location de terre n'est pas recommandé. Toutefois, elle peut être justifiée à court terme dans certaines circonstances. Par exemple, le propriétaire peut ne pas être à même de trouver un locataire qui dispose de la machinerie suffisante pour cultiver la terre louée. Le propriétaire peut aussi décider de louer la terre pour un an ou deux sans toutefois pouvoir s'engager à long terme. Dans ces cas, il peut être judicieux pour le propriétaire de conserver la propriété de la machinerie. Lorsqu'un agriculteur cesse de pratiquer l'agriculture et loue sa terre mais conserve la propriété de sa machinerie, il n'est plus autorisé en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu à réclamer la déduction pour amortissement sur la machinerie, à moins qu'elle ne soit incluse dans un contrat de location.

Points Dont Le Propriétaire Et Le Locataire Doivent Débattre

Décisions relatives aux cultures

Normalement, c'est le locataire qui prend les décisions relatives au choix des cultures, à la superficie qui leur sera consacrée et à l'utilisation des intrants. Dans certains cas, toutefois, le propriétaire peut vouloir avoir son mot à dire dans les décisions relatives aux cultures.

Assurance-récolte

Le locataire ou le propriétaire peut assurer sa part de la culture sur pied séparément en souscrivant une police d'assurance distincte auprès d'une compagnie d'assurance privée ou auprès d'AGRICORP, la société publique d'assurance-récolte de l'Ontario.

Il est important de discuter du contrat de métayage avec un représentant d'AGRICORP afin que locataire et propriétaire connaissent les choix qui leur sont offert pour assurer leur part respective des récoltes. On peut rejoindre AGRICORP au numéro 1 888 247-4999.

Livraison et vente du grain

Il faut aussi débattre et préciser dans le contrat qui est responsable de la livraison et de la vente de la récolte et comment la vente doit avoir lieu. Souvent, le locataire est chargé de la livraison de la récolte vers un point de livraison précis où le pourcentage convenu est attribué au propriétaire ou lui est remis en espèces après déduction des frais de manutention et de transport.

Ressources

Il est important de connaître vos coûts de revient pour déterminer un taux de location juste et mettre au point un contrat de location. Vos propres dossiers sont votre meilleure source de renseignements; cependant, si vous n'avez pas de dossiers, il est important d'utiliser des données estimatives réalistes. Les sources d'information ci-dessous peuvent vous être utiles :

• Programme d'analyse de la gestion des exploitations agricoles de l'Ontario (PAGEAO), publication 69F - produite chaque année par le MAAO.

• Budgets de cultures, publication 60F - mis à jour annuellement, ces 12 budgets de cultures peuvent vous aider à évaluer vos coûts.

• Modèles de contrats de location - des versions électroniques des feuilles de travail et des contrats de location sont disponibles sur le site Web du MAAO.

• Chiffriers électroniques effectuant différents calculs relatifs à la location de terres - tous les calculs et tableaux de la présente fiche s'y trouvent.

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Tous les documents ci-dessus mentionnés peuvent être trouvés à la page Développement des entreprises du site Web du MAAO.

Résumé

Les contrats de métayage permettent aux propriétaires et aux locataires de partager les risques et les rendements inhérents aux récoltes. Ces contrats permettent aussi à certains propriétaires de maintenir leur statut d'agriculteurs aux fins de l'impôt. Les propriétaires et les locataires doivent revoir le contrat de métayage annuellement pour s'assurer qu'il demeure adapté à la situation en cours.

Nous remercions le Secrétariat d'État pour sa contribution financière à la réalisation de la présente fiche technique.

La présente fiche technique a été rédigée par Rob Gamble, chef de programme, Finances et structures d'entreprise, Division de l'agriculture et des affaires rurales, MAAO, Guelph. Des parties de cette fiche ont été tirées de la publication n^o 105 de la North Central Regional Extension, Crop-share or Crop-share/Cash Rental Arrangements for Your Farm, rédigée par Larry N. Langemeier, professeur, Kansas State University. L'auteur lui est reconnaissant d'avoir permis la reproduction de ces extraits.

L'auteur aimerait également remercier Douglas C. Jack, avocat et notaire, Fergus (Ontario) de son aide dans la préparation de l'exemple de contrat.

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Annexe A - Exemple De Contrat De Métayage Portant Sur Les Cultures

Section 1 - Éléments Obligatoires

1. Noms et adresses du locataire et du propriétaire

Le présent bail est intervenu le jour, mois et année, entre le nom du propriétaire, propriétaire, du numéro civique, R.R n^o, municipalité (Ontario) et le nom de la conjointe ou du conjoint du propriétaire, conjoint(e) du propriétaire, d'une part, et le nom du locataire, locataire, du numéro civique, R.R n^o, municipalité (Ontario) et le nom de la conjointe ou du conjoint du locataire, conjoint(e) du locataire, d'autre part.

2. Description du bien-fonds donné à bail

Le propriétaire cède à bail au locataire, en contrepartie d'un loyer, afin que ce dernier l'occupe et l'utilise à des fins agricoles seulement, le bien-fonds suivant, situé dans le canton de nom du canton, du comté, du district ou de la région de nom du comté dans la province de l'Ontario, décrit officiellement comme étant le numéro de lot, numéro de concession, connu sous le nom de nom de la ferme et formé d'environ nombre d'acres.

1. Durée du bail

1. Bail de longue durée - Le présent bail est en vigueur pour une durée de nombre d'an(s) à compter du jour, mois et année, et se poursuit d'année en année (tel un bail annuel), à moins d'un avis écrit de résiliation de la part de l'une des deux parties à l'autre partie, au moins nombre de jours avant la date d'expiration du présent bail ou la date anniversaire de sa signature.

2. Bail annuel - Le présent bail est d'une durée de nombre d'an(s), à compter du jour, mois et année, et prend fin le jour, mois et année. Si le locataire souhaite renouveler le présent bail, il doit en avertir par écrit le propriétaire au moins soixante (60) jours avant la date d'expiration du bail. Si cet avis est livré, le propriétaire et le locataire étudient les modalités du renouvellement et doivent en venir à une entente au moins trente (30) jours avant la date d'expiration du bail, à défaut de quoi, celui-ci est résilié à la date d'expiration, sur quoi le locataire rend les lieux qu'il a loués.
   

4. Loyer à payer

Le loyer annuel correspond à une quote-part de la récolte, que se partagent le propriétaire et le locataire suivant les pourcentages que voici :

Le coût des intrants qui suivent est partagé par les parties suivant les mêmes pourcentages que la récolte :

Nota : Le tableau 4 peut servir à déterminer les pourcentages de partage de la récolte et des intrants. Il est important que le mode de paiement ou de livraison de la récolte soit précisé. La plupart du temps, le locataire s'engage à livrer la récolte à un silo-élévateur en particulier. Le point de livraison et la façon dont la transaction est faite doivent être indiqués clairement dans le contrat.

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5. Dispositions générales

Section 2 - Éléments Recommandés

1. Droit d'inspecter et de récolter les cultures

2. Transfert des titres de propriété

3. Résiliation du bail

4. Utilisation de la terre

Le locataire accepte de s'acquitter des activités décrites ci-dessous (rayer celles qui ne conviennent pas).

1. Activités Obligatoires